Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества

Помощь в решении вопроса: "Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества" от профессионалов простыми и понятными словами.

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Неотделимые улучшения арендованного недвижимого имущества

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Неотделимые улучшения объекта недвижимости представляют собой такие изменения, которые не могут считать отдельными без причинения серьезного вреда. Ими может быть пристройка к дому или коммерческому зданию, установка сложной вентиляционной системы. Также учитывается модернизация или реконструкция объекта.

Особенности законодательства

Неотделимые улучшения по ГК РФ устанавливаются статьей 623. Определяется, что если они проведены с согласия собственника и за средства арендатора, расходы по общему правилу возмещаются после завершения срока действия договора. Если затраты понесены, но арендодатель согласие не давал, они не подлежат возмещению.

Важно договариваться о внесении любых изменений в характеристики объекта только по соглашению с его владельцем. Оно не должно быть устным, так как подобные договоренности невозможно подтвердить, особенно, если не было свидетелей.

Что относится к неотделимым улучшениям

Не ведется специальный учет неотделимых улучшений арендованного имущества. Это оценочный критерий, который может решаться в судебном порядке из-за спорной ситуации. Существуют следующие виды стандартных улучшений:

Внимание! Перепланировка это также неотделимое улучшение недвижимого имущества. Так как выполняется демонтаж стен и ненужных конструкций, требуется предварительное согласование в органах местного самоуправления.

Необходимость компенсации

Проблема компенсации регламентируется статьей 623 ГК РФ. Она необходима в том случае, если работы проведены по согласованию с арендодателем. Если арендатор произвел улучшения самостоятельно, компенсация исключается. Собственник может ее выплатить, но только по собственному усмотрению.

[2]

Если работы выполнены по предварительному согласованию, а компенсация не выплачивается, необходимо обращаться в суд. Основная проблема — предоставить доказательства, что неотделимые улучшения арендованного имущества выполнены по предварительному согласованию.

В этом случае используется несколько вариантов:

  1. Показания свидетелей. Свидетельства должны не только подтвердить факт услышанного разговора, но и совместные действия сторон.
  2. Видео- и фотоподтверждения. Если удалось получить подобные доказательства, они относятся к доказательной базе.
  3. Письменное соглашение. Это лучший вариант, который является документальным подтверждением. Если арендодатель предлагает провести улучшения, лучше подкрепить выполнение работы отдельным дополнительным соглашением к договору аренды. Указывается размер затрат и объем изменений с перечислением конкретных действий.
  4. Фактическая компенсация. Арендатор проводит работы за счет арендодателя или уменьшает размер платежей за аренду благодаря выполненным работам. Важно иметь график платежей, в котором часть суммы вносится в денежном выражении, а другая является компенсацией за выполненные действия. Проставляются соответствующие подписи. При оформлении расписки указывается, каким образом произведен платеж.

Важно! Один из лучших вариантов, когда необходимость выполнения улучшений фиксируется в договоре аренды. С таким вариантом приходится сталкиваться не часто. Но в этом случае можно одновременно предусмотреть компенсацию.

Спорные случаи

Если арендуются офисные помещения, часто в них приходится вкладывать дополнительные средства. Требуется модернизация, реконструкция или обычный ремонт. Эти изменения зачастую неотделимы.

Президиум ВАС РФ сформулировал Постановление № 2842/10 от 06.07.2010, по которому требования о возмещении могут возникать к тому моменту, когда были завершены. Произведенные арендатором неотделимые улучшения имущества должны компенсироваться. Но существуют некоторые нюансы, по которым арендатор может остаться без компенсации тех расходов, которые были понесены на работы.

Когда расходы не возмещаются

Согласно п. 2 ст 623 ГК РФ, арендатор может возместить стоимость только при соблюдении всех условий:

  1. Право на компенсацию устанавливается условиями договора.
  2. Владелец дал согласие на выполнение работ.
  3. Работы выполнены полностью за счет средств арендатора.

Специальный порядок согласия не устанавливается. Его достаточно прописать в качестве отдельного пункта в договоре аренды. Если он не включен заранее, можно подготовить отдельный документ. Если придется обращаться в суд, сложно доказать правоту, не имея документального подтверждения.

Полезно знать! Арендодатель может включить условие, по которому он становится собственником всех улучшений независимо от того, кто понес за них расходы. В этом случае затраты не компенсируются даже при наличии согласия на подобные действия. Также указывается условие, по которому компенсация не производится, если договор расторгнут досрочно по требованию арендатора.

Особенности учета

Если осуществлена передача неотделимых улучшений, важно убедиться, что собственник согласен на данные действия. Он может и не компенсировать расходы. После окончания договора ему не нужно увеличивать первоначальную стоимость имущества. Не нужно учитывать доходы в виде капитальных вложений, которые устанавливаются в форме неотделимых улучшений при уплате налогов.

Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания рабочего состояния объекта, затраты учитываются единовременно с остальными затратами. Если вложения капитальные, они признаются амортизируемым имуществом. Амортизация капитальных вложений начисляется той стороной, которая несет затраты фактически. Если средства возмещаются, то он и начисляет амортизацию.

В отчетный период включаются расходы в размере не больше 10% в случае капитальных вложений. При использовании данной возможности, в суммарном балансе амортизационных групп учитываются суммы, на которые увеличилась оценка имущества.

Имущественный налог

Если арендатором были внесены изменения в виде капитальных вложений, он получает финансовые выгоды от произведенных действий. Собственник не может пользоваться ими в момент действующего договора аренды. Поэтому именно его назначают плательщиком налога на имущество.

Читайте так же:  Что такое контролируемая задолженность и как ей управлять

Если же капитальные вложения были возмещены арендодателем в полном объеме до ввода в эксплуатацию, они не будут облагаться налогом и учитываться в составе основных средств организации. Чтобы не платить налог на имущество, следует передать улучшения сразу после завершения работ. Когда арендодатель делать это отказывается, откладывая данный вопрос до завершения договора аренды, придется нести расходы арендатору.

Таким образом, лучшим решением является проведение улучшений через договор аренды или дополнительное соглашение. Но обяязательства можно оформить и другим способом. Главное, чтобы были документальные подтверждения для обеих сторон. Только это становится доказательством при судебном разбирательстве.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Улучшения арендованного имущества

Внимание! При использовании материалов с сайта
ссылка на источник www.garant.ru обязательна

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д. Каковы последствия подобных изменений, фактически являющихся улучшениями арендуемых помещений, и что с ними станет после окончания договора аренды, мы постараемся выяснить в рамках данной статьи.

Общие правила, регулирующие улучшения арендованного имущества, установлены в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). Все улучшения арендованного имущества для последующей их оценки и возмещения условно можно поделить на отделимые и неотделимые. При классификации улучшений важной составляющей также является отношение к ним собственника. По этому основанию улучшения подразделяются на произведенные с согласия собственника и без такового (данный фактор играет значимую роль при возмещении затрат арендатору).

В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, то есть по окончании договора аренды он может забрать имущество, улучшающее объект аренды. Однако договором аренды может быть предусмотрено, что все отделимые улучшения могут оставаться у собственника имущества, например, если арендная плата установлена не в виде конкретных денежных сумм, а в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (подпункт 5 пункт 2 статьи 614 ГК РФ).

Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено. Однако в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2001 г. N Ф08-3550/2001 к отделимым улучшениям суд отнес вещи, которые могут быть использованы в другом помещении по своему предназначению, то е.сть самостоятельные вещи. В свою очередь, в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-28425/01 суд пришел к выводу, что особенностью отделимых улучшений является возможность их демонтажа, который не повлияет на состояние арендованного помещения. Таким образом, к отделимым улучшениям, с одной стороны, относятся самостоятельные вещи, а с другой — их возможность демонтажа без причинения вреда арендованному помещению.

После прекращения договора аренды при возмещении арендодателем неотделимых улучшений имущества улучшения переходят в его собственность. В пункте 4 статьи 623 ГК РФ содержится императивная норма, в соответствии с которой все улучшения арендованного имущества, независимо от того, являются они отделимыми или нет, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Также следует обратить внимание на то, что арендатор в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Очевидно, подобные расходы должны быть разумными и необходимыми, так как арендатор не имеет права требовать возмещения затрат на вышеуказанные нужды. Так, постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 31 января 2002 г. N КГ-А40/25-01 суд отказал в удовлетворении иска о возмещении стоимости перепланировки помещения, ссылаясь на несоразмерность затрат при выполнении текущего ремонта.

Роман Ларионов,
юрисконсульт компании «Гарант».

Статья опубликована в Финансовой газете Региональный выпуск N 11 март 2007 года

Всероссийский юридический портал Юристы.ру

Законодательная база

Договор аренды имущества составляется между арендодателем (собственником) и арендатором (пользователем). В этом документе прописаны права и обязанности обеих сторон. Общие положения и правила аренды основных средств регулируются Гражданским кодексом РФ.

Расходы на капитальный ремонт берет на себя собственник, арендатор обязан за свой счет производить текущий ремонт, необходимый для поддержания объекта в исправном состоянии. Арендатор несет и издержки на содержание арендованного имущества в процессе эксплуатации.

В ст. 623 ГК РФ введены такие понятия, как отделимые и неотделимые улучшения объекта аренды. Улучшения, произведенные арендатором и отделимые от основного средства без его разрушения, определяются, как отделимые. После завершения работ изменения становятся собственностью арендатора.

В течение действия аренды расходы учитываются им как объекты ОС или оборотные активы. По окончании срока действия договора аренды он распоряжается ими по своему усмотрению.

Неотделимыми улучшениями считаются изменения, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него. Такие изменения, как неотъемлемая часть основного средства, являются собственностью арендодателя.

Условия осуществления неотделимых улучшений

При производственной необходимости и при длительных сроках договора арендатор может произвести в арендуемом помещении:

Например: пользователю необходимо соорудить грузовой лифт при складских помещениях, заменить тепловые и канализационные сети, прорубить дополнительные дверные проемы.

Это можно сделать на следующих условиях:

Арендодатель дает разрешение на изменения и компенсирует арендатору расходы. В этом случае должно быть составлено дополнительное соглашение к договору аренды или отдельный договор, где будут согласованы объемы работ, сроки и стоимость. Расходы должны быть обоснованными и подтвержденными документально.

Передача оформляется приемо-сдаточным документом. Собственник может принять улучшения по выполнению работ или при возврате помещения по окончанию срока аренды. В первом случае арендатор в бухгалтерском учете проводит эту операцию, как выполнение работ для арендодателя собственными силами или с привлечением субподрядчика.

В налоговом учете реализация таких работ производится в соответствии с системой налогового учета, применяемой юридическим лицом. Расходы на создание неотделимых улучшений участвуют в расчете затрат.

Арендодатель в этом случае фиксирует в своем БУ модернизацию основных средств с увеличением их первоначальной стоимости. В НУ эта операция также отражается так, как требует используемая налоговая система (ОСНО, УСН).

Если улучшения сдаются собственнику при окончании срока аренды, арендатор фиксирует в своем балансе новое основное средство на период с ввода в эксплуатацию и до даты сдачи-приемки.

Амортизация этого объекта за данный период начисляется по нормам, зависящим от срока полезного использования. Передача новому собственнику проводится как реализация собственных ОС по остаточной стоимости. Арендодатель принимает объект так же, как в первом случае. Возвращение затрат арендатору производится по договоренности сторон:

  • перечислением денежных средств на его счет;
  • учетом стоимости улучшения в расчетах за аренду.

Арендодатель согласен на улучшения без возмещения затрат на них. Отличие данной ситуации от вышеизложенного в том, что пользователь помещения проводит в своем учете безвозмездную передачу неотделимых улучшений, созданных за счет собственных средств.

Читайте так же:  Оформление материнского капитала у нотариуса

Стоимость передаваемого объекта может быть первоначальной или остаточной, это зависит от оговоренного сторонами срока сдачи (сразу после выполнения работ или по окончанию срока аренды).

У принимающей стороны возникает внереализационный доход, принимаемый к расчету по налогам. Если юридические лица являются плательщиками НДС, то передающая объект сторона начисляет на безвозмездную реализацию НДС к выплате. При получении счета-фактуры арендодатель может взять сумму НДС в зачет.

Арендодатель не согласовывает создание неотделимых улучшений. В данной ситуации арендатору не стоит ждать покрытия своих расходов.

При возврате помещения собственник вправе потребовать приведения объекта в первоначальный вид, что приведет к существенному увеличению затрат арендатора. В случае согласия собственника принять помещение с изменениями, дохода, участвующего в налоговых расчетах у него не возникает. Арендатор списывает затраты за счет нераспределенной прибыли.

Аренда у «своих»: неотделимые улучшения и налог на имущество

В этом году возникли новые вопросы по налогу на имущество с неотделимых улучшений при аренде между взаимозависимыми лицами. Вызваны они следующим новшеством: с 2015 г. облагаются налогом движимые ОС со сроком службы больше 3 лет, которые были приняты на учет с 01.01.2013 в результате передачи имущества между взаимозависимыми лицам Мы разобрались в ситуациях, в которых у арендаторов и арендодателей возникают сомнения.

СИТУАЦИЯ 1. Улучшили арендованный объект: смотрим, что за имущество

Получив у взаимозависимого лица в аренду имущество, вы сделали в нем неотделимые улучшения. Поскольку расходы на них по договору вам не возмещаются, вы учитываете их у себя в составе ОС в течение всего срока аренд Улучшения приняты на счет 01 после 01.01.2013.

И тут возникает вопрос: нужно ли вам платить со стоимости учитываемых в составе ОС улучшений налог на имущество? Казалось бы, все просто: пока эти ОС числятся у вас на балансе, вы их арендодателю не передаете, то есть передачи имущества между взаимозависимыми лицами нет. А после их передачи вместе с арендованным имуществом по окончании договора аренды улучшения уже будут списаны с вашего баланс и налог платить вам будет просто не с чего.

Но все немного сложнее. На необходимость платить налог прежде всего влияет то, какое имущество вы арендуете.

Чем значительнее были неотделимые улучшения, тем больше налога на имущество заплатит арендатор

ВАРИАНТ 1.

Вы арендуете недвижимое имущество. Минфин считает, что неотделимые улучшения в нем — тоже недвижимость и, следовательно, льгота для движимого имущества, принятого на учет с 01.01.2013, на них не распространяетс При таком подходе вы, как арендатор, должны платить налог с балансовой стоимости неотделимых улучшений, причем даже в том случае, если сам арендодатель с переданного вам здания платит налог по его кадастровой стоимост

ВАРИАНТ 2.

Вы арендуете движимое имущество (автомобили, в том числе грузовые, строительную технику, оборудование и т. п.). Очевидно, и ваши капвложения в него относятся к движимому имуществу. И вот тут уже нужно разобраться в вопросе, связанном с взаимозависимостью сторон договора аренды.

Посмотрим, как сформулировано в НК РФ соответствующее условие: налог нужно платить с «объектов движимого имущества, принятых на учет в результате передачи, включая приобретение, имущества между лицами, признаваемыми взаимозависимым Как видим, речь идет о любой передаче, а не только в собственность. Кроме того, объект, с которого нужно платить налог, не обязательно является тем же самым имуществом, которое передано между взаимозависимыми лицами.

этого некоторые арендаторы опасаются, что теперь им придется платить налог со стоимости неотделимых улучшений как принятых на учет в результате передачи им имущества в аренду взаимозависимым лицом.

Однако это не так. Неотделимые улучшения приняты вами на учет не в результате передачи имущества вам в аренду, а в результате приобретения товаров, работ и услуг, из которых вы сами и создали улучшения (неважно, собственными силами или с привлечением сторонних лиц). Связь между передачей вам имущества в аренду и принятием вами на учет неотделимых улучшений, конечно, есть, но она лишь косвенная. Поэтому налог вам, как арендатору, платить не нужно.

В Минфине тоже не намерены требовать в таких ситуациях налог с арендаторов.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Арендатор, сделавший неотделимые улучшения в движимом имуществе и принявший их на учет с 01.01.2013, может применить налоговую льготу, указанную в п. 25 ст. 381 НК РФ, по следующим основаниям.

До возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо до получения от него возмещения понесенных расходов именно арендатор признается тем лицом, которому капвложения в улучшения приносят экономические выгод При этом ВАС характеризует эти вложения как произведенные арендатором за счет собственных средств, а не за счет средств, предоставленных арендодателем.

В данном случае капитальные вложения в арендованное имущество, учитываемые у арендатора в составе основных средств, рассматриваются как самостоятельные объекты налогообложения. А поскольку указанные затраты произведены за счет средств самого арендатора, то они не передавались между взаимозависимыми лицам

СИТУАЦИЯ 2. Необлагаемое имущество вернулось из аренды улучшенным: нет нового ОС — нет налога

Вы передали взаимозависимому лицу в аренду движимое имущество со сроком службы более 3 лет, принятое вами на учет после 31.12.2012 и по этой причине освобожденное от налога. Арендатор модернизировал и дооборудовал это имущество, то есть сделал неотделимые улучшения.

Когда аренда закончится и он вернет вам имущество, придется ли вам платить взаимозависимости налог со стоимости этих улучшений?

Спешим успокоить: оснований платить налог со стоимости улучшений у вас нет. В такой ситуации, действительно, есть передача имущества между взаимозависимыми лицами — возврат имущества с улучшениями из аренды. Однако она не приводит к принятию вами на учет нового ОС. Ведь улучшения вы не принимаете на учет как отдельный объект ОС, а увеличиваете на их стоимость первоначальную стоимость вернувшегося из аренды объект А сам он у вас уже давно принят на учет — после 2012 г., следовательно, вы не должны платить с него налог на имущество.

Видео (кликните для воспроизведения).

Этот подход поддерживают и в Минфине, однако обращают внимание на необходимость правильного учета улучшений.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“ Если движимое имущество, которое у арендодателя освобождено от налога на основании п. 25 ст. 381 НК РФ, взаимозависимый арендатор вернул с неотделимыми улучшениями, то, несмотря на взаимозависимость, арендодатель не должен платить налог на имущество ни со стоимости этих улучшений, ни со стоимости полученного из аренды объекта в целом.

Обратите внимание: это касается только действительно неотделимых улучшений. Если же улучшения отделимые, то есть их можно при необходимости переставить на другой объект (аналогичный тому, в котором они сделаны), и срок их службы существенно отличается от срока службы этого объекта, то арендодатель должен принять их на учет как отдельный объект И если такой отдельный объект относится к и следующим амортизационным группам, то он облагается налогом на имущество как полученный от взаимозависимого

СОРОКИН Алексей Валентинович
Минфин России

Итак, опасаться нечего: при аренде движимого имущества между взаимозависимыми лицами если и придется платить налог со сделанных в нем улучшений, то только арендодателю и только в случае, если имущество ему вернули с отделимыми улучшениями, которые он должен учесть как отдельный объект ОС.

Читайте так же:  Что делать при наезде на пешехода на пешеходном переходе

Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Съем жилых и нежилых помещений уже давно стал нормой в современном мире. Такого рода сделки сопровождаются составлением соглашений. Договор аренды является одним из популярнейших соглашений между гражданами в нашей стране. Конечно не всегда найденное помещение может полностью соответствовать всем требованиям и желаниям арендатора. Арендатор может выполнить «перестройку» имущества под свои потребности, тем самым проведя улучшение его характеристик. Как результат цена этого имущества повышается. Поэтому лучше понять, что представляют собой отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества. Стоит также отметить, что такого рода улучшения обладают определенной спецификой в их учете по налоговым нормам.

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

  • оборудование для касс и сейфы;
  • не постоянный металлический навес;
  • системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники;
  • пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции;
  • электронно-световые стенды;
  • счетчики потребления электроэнергии;
  • витрины;
  • межкомнатные двери;
  • наружные вывески и прочее;
  • перегородки внутри комнат;
  • изменение пространства.

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми называют улучшения, не дающие возможность их отсоединить так, чтобы не доставить повреждения имуществу. К ним относят те, что остаются после проведения перепланировки и прочих подобных работ.

Проведенные работы, после которых появляются неотделимые улучшения:

  • проведенные ремонтных работ с канализационной системой или системой отопления;
  • усовершенствование напольного покрытия;
  • переустановка дверей;
  • результат перекраски окон и стен в помещении;
  • реконструкция фасада;
  • приведение в порядок электроснабжения;
  • благоустройство окружающей территории.

Если арендатор собирается выполнить неотделимые улучшения, то он может сообщить сам или это может определиться во время проведения технического осмотра помещения. Если возникает какой-либо спор после проведения улучшения, то он решается в судебном порядке, и судья обязательно должен определить стоимость имущества, после выполненных работ.

Чтобы это сделать, арендатору будет необходимо предоставить соответствующую документацию. Сторона, которая эксплуатировала имущество, должна будет обзавестись доказательствами:

  • необходимо доказать, что улучшения, которые появились, являются неотделимыми;
  • нужно будет привести доказательства,что цена существующего имущества стала больше;
  • необходимо будет указать цену.

Не всегда судебный процесс может адекватно оценить ситуацию, решить какие работы необходимо отнести к какому типу улучшений. Здесь сможет помочь профессионал, который даст заключение. Стоит также помнить, что определенные работы могут быть включены в стоимость имущества. Тогда их нельзя назвать неотделимыми. Это в принципе достаточно спорный вопрос.

Отделимые улучшения арендованного имущества. Особенности выполнения

Когда действующий собственник решил выполнить отделимые улучшения, то они уже по праву считаются его собственностью. Но нужно сказать сразу, что соглашение об аренде может описать все по-другому. Если такое согласие есть, то после окончания срока договора, он может затребовать возмещение этих финансовых потерь. Помните, что соглашение об аренде может по-разному определять правовой исход этих ситуаций.
Для того, чтобы обе стороны смогли себя обезопасить, нужно оформить согласие для совершения улучшений имущества в письменном виде. Его выполнение можно начать только после согласия арендодателя. Тогда это будет правильным для обоих сторон.

Не дожидаясь подтверждения о согласии от владельца на выполнение ремонта можно, если сложилась срочная ситуация. Также это можно выполнить, если владелец не выполнил свои обещания по его осуществлению.

Что такое неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества мы разобрались, теперь можно определиться с обязанностями со стороны арендатора и арендодателя.

Обязанности сторон

Определить необходимость для проведения капитального ремонта можно только на основании заключения о санитарном и техническом состоянии помещения. В ином случае, если появились неотделимые улучшения, но на то согласия владельца не было, то от него возврат их цены никто не может затребовать.

То есть закон дает право на изменение имущества в независимости от того есть согласие арендодателя или нет. Но вопрос о возмещении стоимости здесь отпадает сам собой. Если владелец посчитает нужным, то он оплатит выполненные работы. Только стоит отметить, немного другая ситуация складывается с договором аренды предприятия. Арендатор может потребовать возместить ему стоимость выполненных работ, не зависимо от того, было или не было соглашение от владельца. Стоит отметить, что это общепринятое правило, каждый договор может иметь свои исключения. Но арендодатель также имеет возможность уйти от возмещения работ по приобретению имущества. Для этого ему придется доказать:

  • то, что цена имущества действительно увеличилась, но это не соразмерно улучшению эксплуатационных характеристик помещения;
  • то, что действующий собственник не добросовестный и выполнил все без его соглашения.

Помните о том, что улучшения любого типа признаются собственностью владельца, если они выполнены из счета отчислений этого имущества.

Усовершенствование имущества, которого находится в аренде, подразумевает не только лишь выполнение работ. Это может быть также как разновидностью формы арендной платы, помимо того, что есть фиксированная сумма, иногда используют такие возможности. В соглашении об аренде, которое составляется, может быть указана возможность соединения нескольких форм арендной платы.

Цена произведенных работ по усовершенствованию помещения, которые сделал арендатор с использованием арендодателя, входит в счет суммы арендной платы. Все произведенные работы необходимо будет в обязательном порядке произвести документально. В заключенном соглашении должен быть в наличии пункт том, что может быть обязательное улучшение имущества.

Если договор определяет собой возможность только оплаты аренды помещения ежемесячно, то другие формы оплаты невозможны, но если есть задолженность оплаты, то улучшения можно зачесть в ее счет. В таком случае даже решение в судебном порядке этого вопроса приведет к правоте арендатора.

Улучшение имущества долевой собственности

Говоря о процессе улучшении имущества в арендованных помещениях, то это может также касаться улучшений при использовании долевого владения. Долевая собственность подразумевает под собой, владение нескольких человек одним имуществом одновременно. Каждое лицо при этом имеет свою долю. Порядок использования доли может быть определенном либо в законном порядке, либо путем соглашения владельцев.

Один из участников собственности может затребовать равнозначное увеличение своей части в долевом имуществе в размере выполненных неотделимых его улучшениях. Такое требование может быть законно в случае соблюдения определенных условий:

  1. Если они признаны неотделимыми.
  2. Если выполнены за собственные средства.
  3. Если соблюден законный порядок эксплуатации долевого имущества.

К неотделимым улучшениям можно отнести изменения, которые влияют на соотношения долей. Первым пунктом, который сюда можно отнести, является увеличение площади помещения. Для того, чтобы изменить размер долей участников, после проведения неотделимых улучшений, нужно всего лишь установить, что эти улучшения произведены согласно порядка, который прописан в законе по поводу использования общего имущества. Стоит отметить, что для этого потребуется согласие всех владельцев имущества.

В случае, если стороны не смогут прийти к общему согласию, то учитываются реальные затраты каждой стороны на выполнение неотделимых улучшений, при этом обязательно учитывается размер доли имущества каждого лица и составляются пропорции в денежном эквиваленте.

Говоря о отделимых улучшениях, то они являются собственностью того, кто их выполнил. Но в договоре о порядке использования общей долевой собственности есть возможность указать другой порядок, это будет законно.

Улучшения, которые выполняет не собственник

Говоря об улучшении имущества как отделимого, так и неотделимого, то это достаточно сложный вопрос, который имеет сложную законодательную базу. Нередко ситуации с выполнением улучшений приводят к тому, что споры решаются в судебном порядке. Помимо этого, не всегда даже судья сможет однозначно определиться с вопросом какие же улучшения по истине являются отделимыми, а какие неотделимыми. Кроме того, даже не любые произведенные работы могут считаться улучшением со стороны закона. Необходимо все возможные форс-мажоры описывать при заключении соглашения.

Читайте так же:  Муж взял кредит до брака

В заключении можно сказать:

  1. Произведение работ по усовершенствованию помещения приравнивают к его собственности, если другие пункты не указаны в договоре.
  2. Действующий собственник,выполнивший усовершенствования с использованием собственных средств, при согласии на это арендодателя, которые не принесут вред существующему имуществу, то арендатор в праве после окончания срока действия соглашения потребовать возмещение затраченных средств. Но это в случае, если другие ситуации не прописаны в соглашении между сторонами.
  3. Возвращение финансовых средств за неотделимые улучшения, которые арендатор выполнил, не дожидаясь согласия владельца, то вам не может быть гарантировано вам, только если законодательство не предусматривает иные ситуации и случаи.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств, и не всегда в вашу пользу они заканчиваются. Поэтому для того, чтобы обезопасить себя с юридической и моральной стороны, и для того, чтобы не потерпеть значительных финансовых потерь, нужно внимательно изучать договор аренды при подписании. В том случае, если вас не устраивают какие-то пункты, необходимо их сразу скорректировать. Рекомендуем вам лучше вникнуть в законодательную базу и повысить свою юридическую грамотность. В таком случае вы точно сможете избежать проблем и неприятных ситуаций.

Помните, что любого рода усовершенствования в арендованном помещении могут принести не мало хлопот и судебных разбирательств.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

«Финансовая газета», N 23, 2004

В течение срока аренды арендатор может производить различные улучшения арендуемого объекта. Например, в арендуемом здании производится установка кондиционеров, охранной сигнализации, перепланировка помещений и т.п. Вопросы улучшения арендованного имущества регулируются положениями ст.623 ГК РФ, согласно которой произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, для того, чтобы правильно учесть затраты на такие улучшения в бухгалтерском и налоговом учете арендодателя и арендатора, необходимо определить правовой режим произведенных улучшений в арендованном помещении, различая отделимые и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения

Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Это означает, что по истечении срока аренды арендуемое имущество передается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости арендатору.

Рассмотрим отражение в бухгалтерском учете операций с отделимыми улучшениями на примере установки системы охранной сигнализации (допустим, что охранная система может быть демонтирована без ущерба для помещения).

Установленная сигнализация как отделимое улучшение принадлежит арендатору. Пунктом 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, установлено, что капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств, поэтому фактические затраты на установку сигнализации после формирования на счете 08 «Капитальные вложения» переводятся на счет 01 «Основные средства».

Сигнализацию необходимо принять в состав основных средств для целей бухгалтерского учета, если одновременно выполняются условия, предусмотренные п.4 ПБУ 6/01:

использование в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

использование в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев, или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организацией не предполагается последующая перепродажа данных активов;

способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

В этом случае в бухгалтерском учете арендатора установка сигнализации будет отражена следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 — произведены затраты по приобретению и установке сигнализации,

Дебет 19, Кредит 60 — отражена сумма НДС,

Дебет 01, Кредит 08 — сигнализация введена в эксплуатацию,

Дебет 60, Кредит 51 — погашена задолженность за сигнализацию,

Дебет 68, Кредит 19 — НДС принят к зачету (в следующем месяце после ввода в эксплуатацию).

Стоимость установленной сигнализации может быть списана на затраты в момент ввода ее в эксплуатацию, если она не превышает лимит, установленный в учетной политике арендатора (п.18 ПБУ 6/01): Дебет 20 (44), Кредит 01.

Если стоимость превышает указанный лимит, то стоимость сигнализации списывается постепенно в соответствии с нормами амортизации.

По соглашению сторон сигнализация может быть передана арендодателю (как в течение срока действия договора аренды, так и после его окончания):

Дебет 62, Кредит 91-1 — улучшения переданы на баланс арендодателя,

[1]

Дебет 91-3, Кредит 68 — начислен НДС,

Дебет 91-2, Кредит 01 — списана остаточная стоимость основного средства.

В налоговом учете арендатора амортизация сигнализации как приобретенного основного средства отражается в соответствии с требованиями ст.ст.256 — 259 НК РФ. Амортизационные отчисления уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.

Неотделимые улучшения

Под неотделимыми понимаются улучшения, которые не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба, они прочно связаны с объектом аренды и после окончания договора аренды подлежат передаче арендодателю вместе с арендуемым имуществом. Улучшение арендованного имущества может быть произведено как с согласия, так и без согласия арендодателя. Если предварительного согласия получено не было и арендодатель по окончании срока аренды отказывается возмещать затраты на улучшения, то арендатор вынужден осуществить передачу улучшений безвозмездно. Кроме того, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Таким образом, арендодатель может отказаться вообще принимать сделанные арендатором улучшения. В этом случае арендатор обязан за свой счет привести арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Для правильного отражения неотделимых улучшений в учете следует определить, на чьем балансе (арендатора или арендодателя) отражается стоимость улучшений в течение срока договора аренды. Статья 623 ГК РФ не дает ответа на этот вопрос, хотя многие специалисты именно из этой статьи делают вывод, что неотделимые улучшения не принадлежат изначально арендатору и поэтому он не может начислять по ним амортизацию, видимо, предполагая, что улучшения сразу становятся собственностью арендодателя. Данная позиция представляется спорной.

Предположим, что арендатор, заключив договор аренды здания на длительный срок, принял решение установить вентиляционную систему. Для этого он приобретает соответствующее оборудование и материалы (вентиляторы, вентиляционные короба и т.п.). Очевидно, что право собственности как на данное имущество, так и на установленную в здании вентиляционную систему не может перейти к арендодателю в момент установки системы лишь на том основании, что он является собственником здания. Указанная статья ГК РФ говорит только о том, что улучшения остаются у арендодателя после окончания срока договора аренды, т.е. что арендатор не вправе забрать их с собой, если при этом он причинит вред имуществу арендодателя. Следовательно, арендатор утрачивает право собственности на такие улучшения только в момент передачи арендуемого объекта арендодателю. Кроме того, по окончании срока аренды у арендатора имеется выбор — безвозмездно передать улучшения арендодателю (при согласии арендодателя принять их) либо демонтировать установленную систему вентиляции и за свой счет осуществить ремонтные работы в здании, с тем чтобы привести его в первоначальное состояние. Демонтированное оборудование будет по-прежнему являться собственностью арендатора.

Читайте так же:  Материнский капитал удваивается при покупке квартиры

Подход к решению проблем учета, который ставит порядок отражения в учете затрат на улучшения в зависимость от того, будут ли в дальнейшем улучшения признаны отделимыми или нет, представляется нам некорректным. Ведь вопрос об отделимости улучшений зачастую решается только после окончания срока аренды. Решать, причиняется ли при отделении улучшений ущерб имуществу арендодателя, иногда приходится в судебном порядке.

Заметим, что в данных рекомендациях порядок учета не ставится в зависимость от дальнейшей отделимости производимых улучшений. Таким образом, по нашему мнению, в бухгалтерском учете арендатора затраты на осуществление неотделимых улучшений отражаются аналогично указанному выше порядку для отделимых улучшений (как в течение срока действия договора, так и после передачи арендодателю).

Если арендодатель согласен принять улучшения на свой баланс непосредственно после установки вентиляционной системы, то в соответствии с указанными рекомендациями в учете арендатора это будет отражено следующим образом:

Дебет 08, Кредит 60 — произведены затраты по приобретению и установке вентиляции,

Дебет 19, Кредит 60 — отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 08 — списаны затраты на улучшение объекта на счет арендодателя,

Дебет 76, Кредит 19 — списан для возмещения арендодателем НДС, отраженный ранее,

Дебет 51, Кредит 76 — получены от арендодателя денежные средства в счет погашения затрат.

В учете арендодателя соответствующие записи имеют вид:

Дебет 08, Кредит 76 — отражены затраты по улучшению объекта,

Дебет 19, Кредит 76 — отражена сумма НДС,

Дебет 76, Кредит 51 — перечислены денежные средства арендатору,

Дебет 01, Кредит 08 — стоимость имущества увеличена на стоимость улучшений,

Дебет 68, Кредит 19 — принят к зачету НДС.

Наиболее важным при рассмотрении таких улучшений, которые в дальнейшем могут быть признаны неотделимыми, является вопрос, может ли арендатор относить амортизацию по таким улучшениям на уменьшение налогооблагаемой прибыли. Налоговые органы, основываясь на нормах ст.623 ГК РФ, делают указанный выше вывод о необходимости определить в момент совершения затрат, к какому виду улучшений они относятся. В тот же момент, по их мнению, нужно определить, будут ли эти затраты возмещены арендодателем. Если улучшения неотделимые и не согласованы с арендодателем, то налоговые органы предлагают отражать их не в составе основных средств, а в качестве операционных расходов. При этом, по мнению налоговых органов, стоимость не возмещаемых арендодателем затрат не может быть отражена в налоговом учете, по той причине, что не согласованные с арендодателем затраты не являются экономически обоснованными.

Данная аргументация нам представляется довольно слабой. Во-первых, она противоречит указанным выше положениям ПБУ 6/01, в соответствии с которыми капитальные вложения в арендованные основные средства учитываются в составе основных средств арендатора (что в свою очередь влияет на налоговую базу по налогу на имущество). Во-вторых, заранее знать о том, будут ли возмещены затраты по окончании срока договора, невозможно (арендодатель может их возместить, даже если предварительного согласования не было). В-третьих, во многих случаях осуществление улучшений, даже если они заведомо не будут возмещены, может быть экономически обосновано (например, при длительных сроках аренды любые улучшения будут полностью амортизированы за время использования объекта). И, наконец, даже если улучшения согласованы с арендодателем, по окончании договора аренды их стоимость будет возмещена, очевидно, за вычетом некоего износа.

Таким образом, по неотделимым улучшениям в любом случае придется начислять амортизацию. Поэтому, на наш взгляд, для неотделимых улучшений действует такой же порядок отражения в учете, как и для отделимых — если улучшения не передаются сразу на баланс арендодателя, то создается новый инвентарный объект. По такому объекту начисляется амортизация в течение всего срока использования арендатором вплоть до передачи арендодателю (вне зависимости от того, возмещаются затраты арендодателем или нет). Данный объект, являясь частью имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, в соответствии со ст.257 НК РФ понимается для целей налогообложения прибыли как основное средство. По нашему мнению, амортизационные отчисления по этому объекту уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.

Разумеется, бухгалтеру следует учитывать позицию налоговых органов, с тем чтобы минимизировать риск возникновения налоговых споров (см., например, Письмо Управления МНС России по г. Москве от 11.07.2003 N 26-08/38889). Одной из возможных проблем для бухгалтера является то, что в некоторых случаях, когда в ходе осуществления улучшений не создается новый физический объект, а, например, реконструируется часть принадлежащего арендодателю объекта (например, система вентиляции здания), достаточно сложно определить соответствующие нормы амортизационных отчислений.

Рассмотрим ситуацию, когда неотделимые улучшения были произведены без согласия арендодателя и он отказался возмещать затраты арендатора. Арендатор вынужден передать улучшения безвозмездно. В бухгалтерском учете арендатора это отражается следующим образом:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств», Кредит 01 — списана стоимость улучшений,

Дебет 02, Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана амортизация,

Дебет 91, Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств» — списана остаточная стоимость,

Дебет 91, Кредит 68 — начислен НДС со стоимости безвозмездно переданного имущества согласно ст.146 НК РФ.

Стоимость безвозмездно переданного имущества не учитывается арендатором при определении налоговой базы по налогу на прибыль в соответствии с п.16 ст.270 НК РФ.

Рассмотрим отражение в учете арендодателя безвозмездно полученных улучшений. Согласно п.10 ПБУ 6/01 первоначальной стоимостью основных средств, полученных организацией безвозмездно, признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету. В учете арендодателя производятся следующие бухгалтерские записи:

Дебет 08, Кредит 98-2 — приняты неотделимые улучшения по рыночной стоимости,

Дебет 01, Кредит 08 — стоимость объекта увеличена на стоимость улучшений.

В дальнейшем суммы, учтенные на счете 98 «Доходы будущих периодов», списываются с этого счета в кредит счета 91 «Прочие доходы и расходы» по мере начисления амортизации.

В налоговом учете арендодателя стоимость безвозмездно полученного имущества отражается в составе внереализационных доходов в момент принятия улучшений от арендатора по акту. При этом согласно п.8 ст.250 НК РФ оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, но не ниже остаточной стоимости. Полученная в результате такой оценки стоимость имущества будет в соответствии с п.1 ст.257 НК РФ являться первоначальной стоимостью имущества для отражения в налоговом учете арендодателя.

Видео (кликните для воспроизведения).

Группа компаний «Беседин Аваков Тарасов и партнеры»

Источники


  1. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

  2. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

  3. Дубинский, А. Руководствуясь законом; политической литературы Украины, 2013. — 112 c.
Что относится к неотделимым улучшениям арендованного имущества
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here