Как оформить договор купли-продажи земли

Помощь в решении вопроса: "Как оформить договор купли-продажи земли" от профессионалов простыми и понятными словами.

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Читайте так же:  Приказ о предоставлении права подписи первичных документов

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? Узнать →

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? Узнать →

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? Узнать →

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? Узнать →

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Дзен! Дзен! Дзен! На нашем Яндекс Дзен канале ещё больше особенных юридических материалов в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас →

Договор купли-продажи гаража с земельным участком

Земля под гаражом также является объектом имущественных прав. Она может находиться в собственности владельца недвижимости. По сути, земля и гараж – неделимые объекты. Однако нормы гражданского законодательства подразумевают иное. Расскажем, какие особенности включает договор купли-продажи гаража с земельным участком, что нужно учесть и на что обратить внимание при заключении сделки.

Что такое договор купли-продажи гаража с землей

Договор купли-продажи – это соглашение между продавцом и покупателем, согласно которому одна сторона передает объект, а вторая принимает и выплачивает за это определенную денежную сумму. Цель оформления этого документа заключается в передаче имущественных прав на конкретный объект.

Все особенности сделки оговариваются в тексте договора. Стороны подписывают документ только после того, как достигнут согласия в вопросах проведения сделки и правилах передачи объекта покупателю.

Так как гараж и земля – это два разных объекта, собственник передает покупателю непосредственно гараж, стоящий на участке, и землю, как отдельный объект. Это важный юридический нюанс сделки.

Суть договора в том, что его положения носят безусловный характер. Они обязательны сторонами к исполнению после подписания и прохождения государственной регистрации перехода права собственности, когда речь идет о недвижимом имуществе. Этот документ является основным свидетельством того, что сделка состоялась. Если одна из сторон не выполняет условия соглашения, сделка может быть расторгнута в соответствии с нормами ст. 450 ГК РФ.

Договор купли-продажи гаража и земельного участка заключается исключительно в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Это предусмотрено в ст. 131 ГК РФ.

Какие документы нужны для оформления

Для возможности оформления сделки продавец обязан предоставить определенный пакет документов, который подтвердит, что препятствий для продажи нет. Перечень бумаг зависит от конкретной ситуации.

Если гараж находится на участке, принадлежащем кооперативу, продажа земли будет невозможна. Соответственно, документы потребуются только на гараж и только он будет фигурировать в тексте договора.

Если гараж и участок принадлежат продавцу потребуются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности на каждый объект или выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, решение суда и т.п.;
  • техническая документация из БТИ;
  • кадастровые документы.

Если недвижимость находится в совместной собственности супругов (приобреталась по возмездным сделкам в период брака), то на оформление купли-продажи потребуется нотариальное согласие второго супруга.

Все перечисленные документы в равной степени относятся к земельному участку и к гаражу. Относительно земли потребуется дополнительно предоставить межевой план.

Участники сделки должны предоставить также общегражданские паспорта. Когда кто-то из них действует через представителя, потребуются его документы и доверенность, оформленная нотариально.

Что нужно учесть перед оформлением договора

Покупателю обязательно нужно убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости не имеет никаких обременений и препятствий для участия в сделке. Для этого запрашивается расширенная выписка из ЕГРН.

Получить расширенную выписку может только собственник недвижимости. Она заказывается в Росреестре и подготавливается в течение 1-3 дней. Услуга облагается государственной пошлиной. Ее размер для физических лиц составляет 300 рублей, для юридических – 950 рублей.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Если документы есть только на гараж, но отсутствуют на земельный участок, для их восстановления необходимо обратиться в местную администрацию. Если муниципалитет откажет в выдаче бумаг, следующим шагом придется обращаться в районный или городской суд по месту расположения земли. Без оформления участка под гаражом сделка будет считаться недействительной.

Как составить договор на гараж с землей

В вводной части договора прописывается дата и место составления. После этого необходимо указать идентификационные сведения о сторонах договора. К таким сведениям относятся: ФИО, адрес постоянной регистрации и паспортные данные. При этом четко указывается, кто из сторон является продавцом, а кто покупателем.

Далее требуется подробно описать предмет сделки, т.е. имущество, права на которые передаются на основании договора купли-продажи. Гараж и земельный участок описываются максимально подробно во избежание недоразумений.

Кроме того, обязательно прописать существенные условия сделки, без указания которых она не будет считаться действительной. К таким условиям относится:

  • условия перехода права собственности;
  • права и обязанности сторон;
  • цена сделки с разделением стоимости земельного участка и гаража;
  • ответственность сторон в случае невыполнения условий соглашения;
  • порядок расторжения сделки и внесения изменений в текст договора;
  • сроки проведения взаиморасчетов.

В обязательном порядке необходимо прописать место заключения договора (населенный пункт) и дату. Эта информация прописывается в самом начале документа.

Читайте так же:  Региональный материнский капитал образец договор

После того, как договор будет подписан, его необходимо зарегистрировать. Для этого требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка и гаража.

Сотрудник Росреестра или МФЦ примет оригиналы документов и выдаст расписку, в которой будет указан перечень принятых бумаг и предварительная дата готовности. В указанный день необходимо явиться повторно и получить документы обратно.

Государственная регистрация права собственности – платная услуга. Размер государственной пошлины предусмотрен в ст. 333.33 НК РФ. Она составляет 2000 рублей. Квитанцию на оплату выдаст сотрудник Росреестра или МФЦ. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету документов.

Переход имущественных прав от продавца к покупателю будет зарегистрирован в течение 3-5 рабочих дней. После этого сделка считается полностью завершенной.

Рекомендации юриста

Когда имущественные права передаются одновременно на земельный участок и гараж, целесообразнее оформить два разных договора на каждый объект недвижимости. Это аннулирует вероятность того, что права на землю будут утрачены в случае сноса гаража.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как составляется договор купли-продажи гаража с земельным участком. Как видите, такая сделка содержит множество специфических правовых особенностей. Рекомендуем проконсультироваться с юристами нашего портала. Это поможет избежать вероятных проблем в будущем.

Актуальные нюансы составления договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения (образец)Земельные участки продают и покупают. Такая возможность, с некоторыми ограничениями, предусмотрена действующим законодательствам.

Все условия соглашения между продавцом и покупателем фиксируются в соответствующем договоре.

Об особенностях этого документа речь пойдет в настоящей статье. Также узнаете, какие есть различия в сделке для физических и юридических лиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Порядок и правила заключения договоров купли-продажи участков регламентируются следующими нормативно-правовыми актами:
  1. Гражданский кодекс РФ: в частности, параграфы 1 и 7 главы 30 – часть 2 документа.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Видео (кликните для воспроизведения).

Существует целый ряд иных федеральных законов и подзаконных актов, нормы которых обязательны к применению в тех или иных случаев. Нельзя не упомянуть и разъяснения высших судов страны. Последние – не являются, по сути, источниками права, потому что в РФ не прецедентная система. Между тем, не учитывать позицию, скажем Верховного суда, не могут нижестоящие органы правосудия. Это факт.

Возможна ли сделка без письменного соглашения?

ГК РФ в ст. 549 устанавливает, что именно по договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество. В ст. 550 ГК РФ говорится, что сделка оформляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ст. 551 ГК РФ указывает на необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимость – в нашем случае, на земельный участок. В свою очередь, ФЗ «О ГРН» определяет, что для вышеуказанной регистрации необходимо предъявить договор купли-продажи.

Исходя из всего изложенного, можно сделать вывод, что, законная продажа земли невозможна без заключения письменного договора. Подчеркиваем, что использовано слово «законная».

Нюансы практики: многие и на 2018 год владеют дачными участками или гаражами на правах участников различных некоммерческих товариществ, обществ и кооперативов. Существует возможность получения права собственности на перечисленные объекты, но люди не стремятся этого делать по разным причинам. Например:

  • зачастую землю необходимо брать в аренду с последующим выкупом;
  • процедуры сложны и требуют больших временных затрат.

Выход из ситуации найден следующий: «переписывается» членская книжка, не будем вдаваться в подробности процедуры, и новый член общества занимается оформлением недвижимости в собственность. А старый – получает определенные деньги.

Является ли это сделкой? С точки зрения законодательства, данные действия законной куплей-продажей назвать нельзя. Это, скорее, некоторая переуступка прав, относительно которой, впрочем, возникают определенные вопросы.

Предварительный документ

Он заключается в том случае, если определенные обстоятельства мешают оформить основной договор, но стороны нацелены на взаимодействие друг с другом. Текст договора излагается на бумаге. Регистрации он не подлежит, как и какие-либо права по нему (переход прав). Содержание документ имеет следующее:

  1. Наименование и паспортные данные сторон.
  2. Описание объекта недвижимости – земельного участка.
  3. Его полная стоимость и величина денежной суммы, передаваемой при подписании предварительного договора, если на этот момент что-то уплачивается.
  4. Указание причин, по которым не может быть сразу оформлен основной договор.
  5. Порядок расчетов сторон.
  6. Сроки, в течение которых стороны обязаны завершить куплю-продажу земли.
  7. Ответственность сторон.
  8. Иные пункты, которые продавец и покупатель решили включить в документ.

Предварительный договор может заключаться с передачей задатка. В этом случае, указывается, что определенная денежная сумма выступает именно как задаток. В остальном, текст можно изложить по вышеуказанному плану. Интересны последствия неисполнения обязательства при передаче задатка:

Основные пункты приобретения земли с домом и без него

Документ должен содержать информацию:

  • о сторонах договора;
  • его предмете – объекте или нескольких (дом и земля) недвижимого имущества, в том числе – ссылки на правоустанавливающие документы;
  • о цене;
  • об условиях передачи недвижимости от продавца к покупателю.

В типовой договор для покупки и продажи можно включить информацию о порядке расчетов и любые другие пункты, если они соответствуют действующему гражданско-правовому законодательству.

Нужно знать: земельный участок и здание расположенное на нем – это всегда объекты, связанные друг с другом. Так, в ст. 552 ГК РФ сказано, если продается дом или иное здание, сооружение, то с ним должен передаваться и участок, на котором расположен «архитектурный объект», а также та часть земли, которая необходима для обслуживания здания или сооружения.

Все тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного надела с жилым домом вы найдете в отдельной статье.

Реализация дачных наделов

Она осуществляется по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. Нюансы могут возникать, если земля не оформлена в собственность, либо на ней имеются строения, права на которые не зарегистрированы.
Читайте так же:  Схема очередности наследников по закону

О одном из способов выхода из ситуации речь уже шла в настоящей статье. Но, если вести речь именно о купле-продаже такой недвижимости, то, чтобы все было законно, продавец должен стать полноценным собственником земли и, скажем, дачного домика.

Про порядок заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него рассказывается здесь.

Основные различия для физических и юридических лиц

Правила осуществления купли-продажи установлены в ГК РФ для всех субъектов: государства, физических лиц, ИП, юридических лиц. Но нужно отметить, что в интересах ООО всегда действует какой-то его представитель – руководитель или иное лицо. Поэтому для сделки требуется больше документов. Нужны такие бумаги:

  • учредительные документы;
  • бумаги, содержащие номера ИНН и ОГРН – свидетельствующие о постановке юр. лица в налоговых органах;
  • приказ о назначении руководителя;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя.

Подробно об особенностях и отличиях договора купли-продажи земли между физическими и юридическими лицами говорится тут.

Можно ли заключить соглашение по доверенности?

Да, ГК РФ разрешает это делать. В главе 10 документа, и где-либо еще, не содержится запретов на выдачу доверенности с правом продажи или покупки земельного участка. Более того, на практике, очень часто за собственника или лицо, желающее получить землю в свое владение, распоряжение, пользование, выступают некие профессионалы: риелторы, юристы, специалисты по сделкам с землей.

О том, как заключить договор купли-продажи участка по доверенности, написано в нашем материале.

Процедура регистрации

Переход прав осуществляется после того, как в этот орган подан:
  • договор;
  • заявления сторон;
  • иные необходимые бумаги.

Кроме того, необходимо оплатить за это действие госпошлину. Можно сдавать бумаги на регистрацию в МФЦ, которые действуют по всей стране. Спустя некоторое время, заявителям выдаются зарегистрированные документы. Новому собственнику – выписка из ЕГРН, из которой видно, что его данные фигурируют в Едином реестре.

Особенности процедуры регистрации договора купли-продажи земельного участка вы можете найти здесь.

[2]

Акт приема-передачи

Без этого документа, при оформлении купли-продажи земли, не обойтись. В ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости. А сама переда происходит по акту. В нем прописывается:

  • информация о сторонах;
  • о предмете сделке;
  • о его стоимости.

О том, как правильно оформить акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи, было подробно рассказано в этой статье.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка – это документ, на основании которого осуществляется передача прав собственности на недвижимость от одного лица к другому. Отношения имеют массу тонкостей, о которых желательно знать, чтобы не попасть в неприятную историю.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

7 шагов для быстрой продажи земельного участка

Шаг 1 — разобраться с документами

Вот какие документы нужны для продажи земельного участка:

  1. Паспорт или нотариально заверенная доверенность на совершение сделок с конкретным земельным участком;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу, а с этим бывают проблемы (900-1500 рублей);
  3. Документ на право владения землей. Это может быть договор купли у прошлого собственника, договор дарения, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.;
  4. Выписка из ЕГРН — официальный документ, который доказывает покупателю ваше право владения земельный участком. Кроме того, выписка полезна когда нужно доказать, что участок не заложен в банке, не арестован и не имеет каких-либо ограничений и обременений. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — рассчитать оптимальную цену

  1. Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
  2. Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
  3. Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
  4. Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
  5. Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
  6. Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
  7. Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.

Чем ниже цена, тем больше вероятность продажи. Когда спешить некуда, то рекомендую рынок немного «пощупать» — начать продажу по максимальной цене, постепенно ее снижая. К примеру, опускать цену 1 раз в 2 недели.

Шаг 3 — подготовить участок к продаже

  • Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
  • Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и разровнять весь участок вместе с травой и кустами;
  • Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.

Когда участок подготовлен — переходим к поиску покупателей. И здесь я сразу предупрежу, что земельный участок товар сезонный. Пики продаж — это март-апрель и сентябрь-октябрь. Поэтому не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете, ваш верный помощник в любую погоду — это цена. Ликвидный земельный участок продается за 1-3 месяца, но когда цена завышена — можно не продать и за год.

Шаг 4 — разместить эффективное объявление

Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.

Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей.

Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточно бесплатно подать одно объявление о продаже земельного участка на сайте Avito.ru и еще может быть на самом крупном региональном сайте.

Чтобы создать эффективное объявление нужно:

  1. Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
  2. Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
  3. Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
  4. Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
  5. Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.

Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а за время разговора договориться о показе. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа.

Шаг 5 — взять у покупателя задаток (важно)

Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов и нашли покупателя. Но на этом дело не заканчивается — нужно зафиксировать готовность нового владельца к покупке, то есть взять у него задаток.

Читайте так же:  Сколько получают материнский капитал за второго

Брать задаток рекомендую при первой же возможности. Это могут быть вопросы покупателя о дате оформления; окончание торга, либо проверка документов. Зафиксируйте залог не менее 5-10% от стоимости вашего участка в письменном виде. Для убедительности — используйте выписку из ЕГРН, о заказе которой я говорил в самом начале.

Вовремя взяв задаток вы получаете страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать, но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи земли третьему лицу.

После задатка, договоритесь о дате сделки и условиях передачи денег — 2-3 дня на подготовку документов будет вполне достаточно. Ожидают друг друга, например для поступления денег покупателю, как правило не дольше месяца. Более длинных сроков я бы избегал.

[1]

Шаг 6 — оформить продажу участка в Росреестре

Как правило, начинают оформление с подготовки договоров купле продажи, причем по доброй традиции, — ответсвенным за документ назначается именно продавец. В договоре указывают четкие условия сделки, город, дату, данные покупателя и продавца. Фиксируют предмет и срок действия договоренностей, обязанности сторон, порядок передачи прав на имущество и последовательность расчетов. Заранее подготовьте договор купли-продажи в 3-х экземплярах (500-1500 рублей).

По необходимости, в приложение к договору прикладывают:

  1. акт приема передачи земельного участка, с реквизитами и перечнем прилагаемых документов для регистрации права собственности;
  2. предварительный договор купли продажи;
  3. протоколы разногласий и согласований;
  4. дополнительное соглашение.

В день сделки попросите покупателя со своей банковской карты (важно) оплатить госпошлину за переход прав через терминал Сбербанка (установлены в здании МФЦ). После, в назначенное время пройдите на стойку регистрации. Далее следуйте инструкциям регистратора.

Сразу после подписания договоров, попросите передать деньги за участок в присутствии регистратора и напишите покупателю расписку (если в этом будет необходимость). Планируйте потратить в день сделки от 1 до 3-х часов.

Оплата и двухстороннее подписание договора купли продажи — не означают перехода прав собственности от продавца к покупателю. Сделка считается состоявшейся только после регистрации договора в РосРеестре.

Шаг 7 — заплатить налоги

Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет, а приобретенной после 2016 года не менее пяти лет — придется заплатить налог в 13% от сумму сделки. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.

Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).

Не стоит забывать, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.

Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Главная » Земля » Как оформить куплю-продажу земельного участка?

Оформление купли-продажи недвижимости – довольно трудоемкая и продолжительная процедура, предполагающая значительные временные затраты. Она исполняется в несколько шагов, каждый из которых порождает определенные юридические последствия.

Как оформить куплю-продажу земли

В первую очередь следует рассмотреть вопрос о месте оформления сделки по отчуждению надела.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, ее можно провести по выбору сторон:

  • у нотариуса;
  • в риэлторской фирме;
  • в юридическом агентстве.

Кроме того, при желании вы можете оформить процедуру без оказания сторонней помощи. На деле такое происходит нечасто, так как сбор и подготовка документации являются непростыми и требуют соблюдения всех существенных моментов, а также самостоятельное оформление не исключает столкновения с мошенниками. Специалисты же в обязательном порядке осуществляют правовую экспертизу предоставленных бумаг и проверяют, не находится ли имущество в обременении.

Последовательность процедуры оформления

Приступите к исполнению процесса со сбора необходимого пакета документации, состоящего из:

  • кадастрового паспорта землевладения (в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ и Законом о государственном кадастре недвижимости). Эта бумага отображает план надела и установление его точных границ. Для того, чтобы его получить, подайте соответствующее заявление в отделение Росреестра согласно местоположению недвижимости;
  • правоустанавливающих документов на землевладение (которые ранее выдавались отчуждателю). Это могут быть свидетельства о праве на наследство, различные договоры, подтверждающие получение недвижимости в собственность, и тому подобное;
  • общегражданских паспортов участников сделки. При участии представителя какой-либо стороны, он должен иметь доверенность, удостоверенную нотариусом;
  • выписки из ЕГРН, доказывающей тот факт, что собственником участка является конкретное лицо, а также что надел не находится в обременении.

Выписку из ЕГРН получите непосредственно перед совершением сделки, так как с момента ее получения, отчуждатель имеет возможность оформить залог на продаваемую недвижимость.

Оформление договора купли-продажи земли

Вы можете подготовить текст документа сами либо использовать специальный образец. Нормами Гражданского кодекса РФ установлено, что заключение договора должно обязательно происходить письменно. Также необходимо включить в текст документа положение о предмете договора – конкретном землевладении и цене сделки. Эти моменты отражайте как можно подробнее и внимательнее.

Читайте так же:  Признанный в установленном порядке недееспособным гражданин белов

Минимальное количество экземпляров составляемого договора равно трем (по одному каждому участнику сделки и один для передачи в Росреестр). Обязательная нотариальная форма для него не предусмотрена, но, как свидетельствуют данные практики, соглашение, удостоверенное нотариусом, является более надежным для регистрирующих органов и ускоряет процесс оформления.

Предъявление надлежащей документации в компетентный орган


Последовательность указанной процедуры регламентирована статьей 16 Закона о государственной регистрации.

Предоставьте в Росреестр комплект бумаг, состоящий из:

  • соответствующего заявления;
  • трех экземпляров договора;
  • паспортов участников сделки, а также другой документации, в случае необходимости (это может быть доверенность, согласие мужа или жены на совершение сделки, заверенное нотариально и прочее);
  • кадастрового паспорта;
  • правоподтверждающей документации (свидетельства о праве собственности либо выписки из ЕГРН);
  • документов-оснований возникновения права собственности на землю у продавца;
  • платежного документа по госпошлине (его предъявление не является обязательным, но рекомендуется его приложить).

При фактической уплате государственной пошлины в то время, как сведения об этом не отображаются системой, документы у вас не примут. Сумма пошлины устанавливается нормами действующего налогового законодательства.

Пакет документации должен быть понятным, а все бумаги – разборчивыми, не содержащими ошибок и исправлений.

Получение готовых документов и завершение процедуры

Согласно статье 13 вышеуказанного закона, принятые документы подлежат рассмотрению в десятидневный срок, если сделка оформлена нотариусом – время сокращается до трех дней. Получить выписку из ЕГРН приобретатель может в назначенное время, после чего участники производят окончательный расчет и производят процедуру передачи имущества, которая сопровождается подписание передаточного акта (в случае, если это не произошло раньше).

Как составить договор купли-продажи земельного участка

Специальной формы для договора о продаже землевладения законодателем не установлено, но практика свидетельствует о том, что он должен отражать следующую информацию:

  • обозначение участников сделки. Если вы – физическое лицо, укажите полностью ваши ФИО, если вы представляете интересы лица юридического – пропишите полное его наименование и организационно-правовую форму;
  • указание предмета сделки. В этот пункт включите подробные характеристики продаваемого надела;
  • сведения об имеющихся обременениях (если они есть). Если соглашение не отображает информацию о наличии аренды или сервитута, когда они имеются, приобретатель получает право расторгнуть договор и вернуть свои денежные средства;
  • условие о цене сделки. Этот момент является существенным, и заключение договора без указания данного положения не представляется возможным;
  • определение порядка расчетов. Устанавливается по взаимной договоренности участников процедуры;
  • данные продавца и покупателя (для граждан – прописка и данные паспортов, для индивидуальных предпринимателей – реквизиты свидетельства о регистрации, для юридических лиц – ИНН, БИК, КПП и иные банковские реквизиты).

Договор купли-продажи доли земельного участка.

Как быстро продать участок земли, читайте тут.

Кроме вышеуказанных сведений, участники сделки вправе самостоятельно оговорить в договоре другие важные моменты. Это могут быть условия на случай чрезвычайных ситуаций, при возникновении которых исполнение договора не представляется возможным, а также прочая информация: в отношении порядка разрешения спорных ситуаций, возникновении ответственности сторон, об оплате регистрационных действий и тому подобное.

Помните, что форма договора об отчуждении земли должна отвечать следующим правилам:

  • должен оформляться письменно (желательно – одним документом);
  • обязательно подлежит регистрации в органах Росреестра.

Все остальные пункты при составлении соглашения о продаже землевладения пропишите по договоренности. На какой бумаге оформлен документ, каким шрифтом, последовательность пунктов – значения не имеет.

Как оформить переход права собственности на земельный участок

Для регистрации перехода права собственности заблаговременно подготовьте пакет документации, состоящий из:

  • надлежащим образом заполненного бланка заявления о регистрации;
  • документов, удостоверяющих личности сторон сделки;
  • нотариально удостоверенной доверенности, если в процедуре участвует представитель;
  • правоустанавливающей документации на земельный участок (договоры, соглашения, свидетельства и прочее);
  • подлинники договора о продаже недвижимости (если происходит отчуждение долей, договор обязательно должен быть удостоверен нотариусом);
  • оригиналов договора купли-продажи (если регистрируется сделками с долями участка, договор должен быть представлен с удостоверительным штампом нотариуса);
  • платежного документа в отношении уплаты госпошлины.

Если на момент совершения сделки надел не состоит на кадастровом учете, к вышеприведенному перечню бумаг приобщите межевое дело, которое составляется кадастровым инженером. В таких обстоятельствах, помимо просьбы о регистрации, пропишите в заявлении просьбу о постановке надела на кадастровый учет.

На сегодняшний день сумма государственной пошлины за совершение регистрационных действий, установленная Налоговым кодексом РФ, составляет 2000 рублей. Для регистрации подготовьте подлинник платежного документа.

Купля-продажа земельного участка с домом

Надел земли и домовладение являются разным имуществом, поэтому оформление права собственности на каждый из них происходит индивидуально. Эта процедура является общей, но при этом нередко появляются определенные трудности.

В основном имеют место следующие ситуации:

Правила продажи земельного участка

Землевладения отнесены нормами действующего законодательства к недвижимому имуществу, что оказывает непосредственное воздействие на правила их отчуждения. Помимо отмеченного, помните, что существует особое положение, согласно которому земля и возведенная на ней постройка не подлежат разделению, в силу чего отчуждение участка и жилого дома должны осуществляться одновременно.

Сделка по купле-продаже землевладения должна отвечать следующим моментам:

  • распоряжение наделом посредством продажи возможно лишь для законного собственника, прочее владение такого не предусматривает (к примеру, для арендатора доступно только землепользование, а возможность продажи исключена);
  • так как землевладение является недвижимым имуществом, сделки с ним должны подвергаться процедуре регистрации Росреестром, неисполнение данного предписания приводит к недействительности соглашения;
  • когда право собственности на участок переходит к покупателю, категория земель и разрешенное землепользование остаются неизменными, участники сделки не могут по собственному усмотрению сменить их, не получив разрешение от соответствующих органов;
  • при отчуждении земли, находящейся в общей долевой собственности, договор купли-продажи в обязательном порядке должен быть удостоверен нотариусом.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обратите внимание, что выполнение вышеперечисленных предписаний и других установлений действующего законодательства, обеспечивает сторонам сделки возможность грамотно подготовить договор об отчуждении надела, и исключить вероятность получения отказа в регистрации.

Источники


  1. Рогожин Н. А. Арбитражный процесс; Юстицинформ — Москва, 2012. — 240 c.

  2. Кузин, Ф.А. Делайте бизнес красиво; М.: Инфра-М, 2012. — 286 c.

  3. Абдулаев, М. И. Теория государства и права / М.И. Абдулаев. — М.: Санкт-Петербург, Издательский дом «Право», 2010. — 468 c.
Как оформить договор купли-продажи земли
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here