Как продать дом если вложен материнский капитал

Помощь в решении вопроса: "Как продать дом если вложен материнский капитал" от профессионалов простыми и понятными словами.

Как быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал

Каждая молодая семья после рождения второго ребёнка вправе рассчитывать на государственную поддержку в виде материнского капитала. Такую же помощь получают женщины, усыновившие дитя, ведь в обоих случаях появляется необходимость в расширении жилищных условий, на что чаще всего и тратятся полученные средства.

Материнский капитал можно также вложить в будущее образование ребёнка либо перечислить деньги на пенсионный счёт матери. Но на практике оба этих варианта являются менее популярными, так как люди понимают, что из-за постоянной инфляции по прошествии нескольких лет отложенная сумма будет совсем незначительной.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

[2]

Сертификат на выдачу материнского капитала — отличный шанс для семьи решить проблему с отсутствием собственного жилья. Покупка недвижимости с участием такого рода господдержкой имеет свои нюансы и правила. Поэтому когда появляется необходимость в продаже данной жилплощади, возникает естественный вопрос: можно ли это сделать и будет ли такая сделка законной?

Получится ли

Выдавая материнский капитал, государство диктует свои условия касательно того, на что можно потратить полученные средства.

Так, если деньги берутся с целью улучшения условий проживания, то вложить их можно:

При этом в выдаче средств могут отказать, если родители планирует их потратить на обычный ремонт, после которого размер жилого помещения не изменится, либо покупку автомобиля. Касательно последнего могут сделать исключение, но лишь в случае, если семья многодетная либо в ней имеются дети с инвалидностью, которая лишает их возможности самостоятельно передвигаться.

Также свои правила государство устанавливает в случае продажи квартиры, купленной за средства программы помощи молодой семье. Так, основным условием при покупке жилого помещения является совместное владение. То есть, если семья состоит, к примеру, из супругов и троих детей, то недвижимость оформляется на всех в равных долях.

Таким образом, в квартирах, приобретённых в счёт материнского капитала, имеются несовершеннолетние собственники. Любые сделки с такого рода недвижимостями будут являться незаконными, так как дети, не достигшие 18 лет, не могут заверять документы купли-продажи либо дарения самостоятельно.

Так можно ли и как продать квартиру с материнским капиталом? Ведь всегда может появиться необходимость в расширении жилищных условий, смене района или города проживания.

Продажа такой квартиры вполне реальна. Но для этого нужно посетить ряд инстанций для получения соответствующего разрешения. Принятие решения остаётся за органами опеки, ведь именно они тщательно следят за законными правами несовершеннолетних граждан.

Чтобы добиться положительного ответа и получить разрешение на продажу, необходимо предоставить в органы опеки документы и справки, доказывающие следующее:

  • за детьми сохранится их право на собственность (получение доли в новом приобретённом жилье);
  • условия проживания после переезда будут соответствовать санитарным нормам и не ухудшатся в сравнении с предыдущей жилплощадью.

Сделка купли-продажи, совершённая без разрешения органов опеки, будет считаться недействительной и в дальнейшем аннулированной. То же самое относится к сделкам по обмену жилья.

Новая недвижимость в обязательном порядке должна проверяться органами опеки, а кроме того, подписание документов происходит в их присутствии, иногда это необходимо даже при наличии разрешения

Главные условия использования

Использование жилья, купленного по ипотечному кредиту и материнскому капиталу, имеет свои особенности и нюансы. Так как совладельцами такой недвижимости являются несовершеннолетние граждане, то любые операции проводятся строго законными представителями этих детей: родители, опекуны и усыновители.

Кроме того, продажа либо обмен жилья с материнским капиталом, имеет ряд условий:

  • сделки происходят только после получения разрешения отдела опеки;
  • дети после продажи либо обмена должны быть обеспечены лучшим или равноценным имуществом;
  • решение отделом опеки принимается в течение 15 дней;
  • целесообразность местоположения нового приобретаемого жилья.

К примеру, если родители решили продать квартиру в городе и купить дом в селе, то у органов опеки может возникнуть вопрос: чем мотивировано такое решение? Ведь ребёнок нуждается в нормальном образовании, которого нет в селе, и прочих городских привилегиях.

Отдел опеки может дать добро на изменение жилья в худшую сторону лишь в некоторых случаях:

  • ребёнку необходимо дорогостоящее лечение;
  • медицинские показания (к примеру, смена экологии по причине аллергии);
  • платное обучение в другом городе.

Также органы опеки могут дать разрешение на продажу жилья без обязательного приобретения новой квартиры, но подобное возможно лишь в случаях, если:

  • семья переезжает в другой регион страны;
  • переселение в другую страну на ПМЖ (постоянное место жительства);
  • покупка квартиры в новом строящемся доме.

Что касательно последнего, то разрешение на продажу выдаётся только тогда, когда строительство находится на стадии завершения. Кроме того, все несовершеннолетние дети до переезда должны получить регистрацию в другой квартире, к примеру, у бабушки с дедушкой.

Каким образом продать квартиру с материнским капиталом

Купленная квартира за средства государственной помощи, которая выдаётся молодым родителям после рождения второго или последующего ребёнка, всегда оформляется в собственность на всех членов семьи. Поэтому такая недвижимость всегда имеет хотя бы одного несовершеннолетнего собственника.

Любые сделки с такими квартирами происходят под наблюдением органов опеки, так как именно они защищают права детей до достижения совершеннолетия. Поэтому для продажи жилья, приобретённого за счёт материнского капитала, необходимо получить разрешение от соответствующих инстанций.

Для получения разрешения на манипуляции с квартирой, необходимо предоставить в опеку следующие документы:

  • справка о составе семьи;
  • выписка из домовой книги (наличие зарегистрированных в квартире жителей);
  • заявление от обоих родителей на получение разрешения продать недвижимость (дети старше 14 лет пишут заявление самостоятельно);
  • письменное согласие на продажу всех совладельцев, достигших 10-летнего возраста;
  • паспорта совершеннолетних собственников и свидетельства о рождении детей младше 16 лет.

Кроме того, необходимо предоставить к рассмотрению всю информацию как по продаваемой, так и покупаемой квартире.

Для этого понадобятся:

  • документы на права собственности;
  • поэтажный план недвижимостей;
  • акты касательно жилых условий;
  • финансовые выписки из лицевых счетов;
  • оценочная стоимость из БТИ.
Читайте так же:  Обязанности операционной санитарки хирургического отделения

Сам процесс проведения сделки купли-продажи происходит под контролем органов опеки и попечительства.

Для этого они изучают следующие документы:

  • договор купли-продажи;
  • акт сдачи-приёма;
  • расписку о передачи и получение денег;
  • справки об отсутствии задолженностей по квартплате, а также относительно того, что квартиры не находятся в залоге либо аресте.

После проведения сделки в отдел опеки нужно будет принести оригинал и копию подписанного договора купли-продажи, а также справки о регистрации всех несовершеннолетних членов семьи на новом месте жительства.

При несоблюдении всех правил и предписаний касательно того, как продать квартиру с материнским капиталом, родители привлекаются к административной ответственности. Кроме того, после достижения совершеннолетия дети имеют законное право оспорить сделку купли-продажи в суде и вернуть себе свою долю. В таких разбирательствах суд обязует вернуть недвижимость первоначальным владельцам, а те, в свою очередь, должны отдать покупателю полученные когда-то от него деньги.

Размер регионального материнского капитала в 2019 году можно узнать из нашей статьи.

Что можно купить вместо этого

По законодательству РФ на средства от материнского капитала можно приобрести как готовую квартиру, так и вложится в строительство, где будет размещаться будущее жильё. Также они могут послужить первым взносом для ипотечного кредита либо быть частью его оплаты.

Также, на деньги, полученные в качестве помощи молодой семье, можно построить дом. К примеру, если родители не хотят ждать, пока малышу исполнится три года, то они могут сразу приступить к строительству, а государство за счёт материнского капитала возместит им потом часть расходов.

Но для такого строительства у семьи должен быть свой земельный участок, который, например, достался кому-то из родителей по наследству. Если такой площадки в собственности не имеется, то построить дом не выйдет, так как за материнский капитал земля не покупается.

Кроме того, на строительство дома в счёт материнского капитала нужно будет получить разрешение. Для этого земельный участок должен находиться недалеко от населённого пункта, а будущий дом иметь все блага и полностью соответствовать жилищным нормам. Если средства берутся для постройки нежилого дома (дача), то в выдаче материнского капитала откажут.

Что касательно средств от продажи квартиры с маткапиталом, то потратить их на что захочется родителям также не получится. Такая недвижимость находится под контролем органов опеки до тех пор, пока зарегистрированные в ней несовершеннолетние собственники не достигнут определённого возраста.

Сделка купли-продажи происходит под контролем и органов опеки и только с их разрешения. Данная инстанция следит, чтобы дети не остались без своей части жилья.

Поэтому потратить вырученные средства от продажи можно исключительно на:

  • покупку новой квартиры;
  • приобретение дома;
  • вложение в строительство нового жилого комплекса, где будет находиться их новая квартира, но здесь имеется много нюансов.

При этом сразу после покупки нового жилья на несовершеннолетних детей оформляется долевая собственность.

Получится ли избежать ипотеки

Самого материнского капитала для покупки квартиры недостаточно. Поэтому семьям приходится оформлять специальную ипотечную программу с учётом государственной помощи молодым семьям. Полученные средства из материнского капитала служат первым взносом или частью оплаты уже имеющегося кредита на имущество.

Такая ипотека требует обременения, поэтому квартиры, купленные по данной программе, всегда находятся в залоге у кредиторов, а их продажа осуществляется исходя из определённых условий, одним из которых является получение разрешения от банка.

Так, к примеру, если семья решила продать заложенную квартиру, что часто бывает при обретении жилья в ипотеку с привлечением материнского капитала, то родители обязаны предоставить в отдел опеки нотариально заверенную справку о том, что дети получат свои доли в новой квартире сразу после снятия обременения банком. Поэтому для реализации данной жилплощади нужно не только разрешение на продажу от опекунского совета, но и самой кредитной организации.

Снять обременение можно следующими способами:

  • оставшуюся задолженность перед банком оплачивает покупатель жилья, после чего отменяет обременение и продолжает процесс купли-продажи;
  • переоформить ипотеку на покупателя квартиры, но такое возможно только с разрешения кредитора.

Для осуществления перечисленных выше методов обязательно необходима нотариальная помощь. В противном случае сделка купли-продажи для одного из участников может закончиться потерей не только жилья, но и денег.

Как взять ипотечный кредит в Россельхозбанке под материнский капитал — вы узнаете из данной статьи.

Как составить документы на нотариальное обязательство по материнскому капиталу — читайте в этой публикации.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Продажа домов, приобретенных на материнский капитал

Купля продажа с использованием материнского капитала является законным способом улучшения условий проживания семьи с двумя и более детьми. Материнский (семейный) капитал (МСК) может быть потрачен на приобретение квартиры или частного дома, а при их последующей продаже должны соблюдаться интересы несовершеннолетних граждан.

Как можно продать дом, купленный на материнский капитал

Семьи, получившие в учреждении пенсионного фонда Российской Федерации (ПФР) сертификат МСК, могут принять решение о покупке частного дома на вторичном рынке недвижимости.

Можно ли продать через время такой дом, ведь средства маткапитала выделяются государством на четко обозначенные цели — улучшение условий проживания взрослых членов семьи, а также всех несовершеннолетних детей?

Возможность продажи дома, купленного на материнский капитал допускается законодательством, однако, потребуется соблюдение определенных формальностей и нюансов.

Прежде всего, процедура продажи дома, купленного за материнский капитал, будет зависеть от условий его первоначального приобретения:

  • граждане могут оформить дом, купленный за счет маткапитала, сразу в собственность всех членов семьи, в том числе с регистрацией прав на каждого ребенка;
  • допускается приобретение частного дома только в собственность родителей, однако они обязаны предоставить в учреждение ПФР (сайт http://www.pfrf.ru) нотариальное обязательство о последующем выделении долей на каждого ребенка.
  • в случае когда участниками долей недвижимости являются несовершеннолетние дети, процедура совершения сделки будет возможна после получения разрешения от органов опеки и попечительства (ООиП).
Читайте так же:  Профессиональная переподготовка клиническая психология москва

Если граждане оформляют обязательство у нотариуса, они гарантируют государству в лице органа ПФР, что в шестимесячный срок переоформят права на жилье с выделением долей детям.

Нотариальное обязательство не является обременением права, однако позволяет контролировать соблюдение интересов детей.

Если обязательство не выполнено, учреждение ПФР может в судебном порядке добиться распределения долей в пользу ребенка или обязать родителей вернуть средства материнского капитала.

Законодательство РФ

Чтобы оформить в собственность жилое помещение, приобретаемое с использованием материнского капитала, нужно соблюдать нормы следующих законодательных актов:

Чтобы продать жилой дом, приобретенный на материнский капитал, и оформленный в собственность всех членов семьи, нужно получить официальное разрешение ООиП по месту жительства детей.

В случае если жилье куплено только на родителей, условия нотариального обязательства требуют получить не только разрешение органа опеки, но и уведомить учреждение ПФР.

Условия продажи дома, купленного на материнский капитал

Жилье, купленное на средства материнского капитала, становится собственностью граждан с момента регистрации прав в учреждении Росреестра.

Условия выделения средств материнского капитала предусматривают, что продавец получит причитающиеся средства за дом не позднее двух месяцев после совершения сделки купли-продажи (это время предоставлено отделу ПФР для проверки документов).

На этот срок регистрируется обременение в учреждении Росреестра до момента получения продавцом средств маткапитала.

Реализация дома, приобретенного на средства материнского капитала, до момента получения средств продавцом, будет невозможна ввиду наличия обременения. С момента перечисления средств МСК, обременение будет снято и жилым домом можно распоряжаться на законных основаниях.

Поскольку программа материнского капитала направлена и на защиту жилищных прав детей, родителям не разрешат продавать дом без письменного разрешения органа опеки.

Получить такой документ можно только том случае, если родители приобретут детям другую квартиру, дом или часть дома взамен жилого помещения, купленного на деньги материнского капитала.

Пошаговая инструкция по продаже

Видео (кликните для воспроизведения).

Исходя из необходимости согласовывать продажу жилья, купленного за средства материнского (семейного) капитала, действия родителей при совершении сделки можно представить в виде пошаговой инструкции:

  • поиск потенциального покупателя;
  • поиск жилого помещения, которое будет одновременно приобретаться для соблюдения интересов детей (такое жилье должно быть равнозначным по площади и благоустройству с продаваемым домом);
  • оформление проектов договоров по обеим сделкам;
  • представление всех документов на проверку в территориальный орган опеки;
  • проверка ООиП жилищных условий по вновь приобретаемому объекту недвижимости;
  • оформление согласия органа опеки и руководителя местной власти;
  • проведение сделок и регистрация прав в учреждении Росреестра;
  • представление в адрес органа опеки документов, подтверждающих регистрацию прав на недвижимость в пользу детей.

Если при реализации маткапитала выдавалось нотариальное обязательство вместо оформления права собственности на детей, помимо согласования продажи в ООиП нужно обязательно уведомить отдел ПФР.

Как оформить разрешение в органах опеки

Согласие на продажу дома будет выдаваться органами опеки по письменному обращению родителей несовершеннолетних граждан.

Чтобы родителям было оформлено согласие на продажу недвижимости, нужно представить в орган опеки следующие документы:

  • заявление от родителей с указанием причины обращения и сведений о составе семьи;
  • правоустанавливающие документы на индивидуальный дом (свидетельство, выписка из реестра ЕГРН);
  • свидетельство о браке;
  • документы на каждого ребенка (свидетельства или паспорта);
  • проекты договоров по обеим сделкам, а также документацию на приобретаемое жилое помещение.

После получения документов должностными лицами ООиП будет проводиться проверка соблюдения интересов детей при осуществлении продажи дома.

Помимо личной встречи со всеми членами семьи, сотрудники опеки проводят анализ представленной документации, а также фактическое обследование приобретаемого объекта недвижимости.

На стадии проверки сотрудники опеки будут проверять следующие обстоятельства:

  • размер доли, который получит ребенок при покупке нового жилья, не должен быть меньше доли, приобретенной за счет средств МСК;
  • размер жилплощади в новой квартире или доме не должен быть меньше ранее занимаемого жилого помещения;
  • условия проживания и благоустройства не могут быть хуже, чем в ранее занимаемом доме, а также должны соответствовать законодательным стандартам и правилам.

Если все указанные требования родители соблюли и подтвердили, органы опеки выдают разрешение на оформление продажи дома в виде постановления местного главы.

В этом документе будет указан срок, в течение которого недвижимость должна быть оформлена на ребенка. При нарушении указанного требования согласие органа опеки на продажу недвижимости может быть аннулировано, а сделки может признаваться недействительной.

Процедура продажи дома

После получения согласия органа опеки продажа жилой недвижимости разрешается на общих основаниях. Для этого родителям предстоит одновременно провести обе сделки и зарегистрировать права на вновь приобретенный объект.

Как правило, разрешение органа опеки выдается на срок от двух до шести месяцев, именно в указанный период времени родители должны успеть продать дом, купленный на материнский капитал, и оформить права на новое жилье.

Регистрация сделок будет осуществляться по правилам, регламентированным Федеральным законом № 218-ФЗ. После регистрационных действий в отношении сделки продажи дома, в органы опеки нужно представить выписку из реестра ЕГРН с подтверждением права собственности у каждого ребенка.

Необходимый пакет документов

Чтобы законно оформить продажу дома, купленного за средства МСК, в учреждение Росреестра нужно сдать следующий пакет документов:

  • заявление собственников и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на индивидуальный дом и земельный участок под ним;
  • общегражданские паспорта и свидетельства о рождении;
  • договор купли-продажи, подписанные всеми участниками сделки;
  • разрешение органа опеки, утвержденное постановлением органа власти;
  • платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Документы могут представляться напрямую в учреждение Росреестра или через МФЦ. Рассмотрение документации осуществляется в срок от 5 до 12 дней, в зависимости от выбранного варианта для обращения.

По результатам регистрационных действий стороны получат на руки выписки из реестра ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.

Как продать дом купленный под материнский капитал

На средства материнского капитала закон позволяет купить или построить дом, однако, со временем семье может понадобится его продать. Суммы маткапитала (453,026 рублей) не хватит на приобретение большого по площади жилья, к тому же участок земли приходится оплачивать из личных сбережений. В будущем у родителей может появиться возможность построить коттедж большей площади. Возникает вопрос – как продать дом купленный под материнский капитал, и возможно ли это в принципе. Из данной статьи вы узнаете, как совершить сделку по продаже дома, какие условия необходимо соблюдать, как не ущемить права детей-собственников дома, и в какой момент придется выделять доли.

Читайте так же:  Сколько надо отработать чтобы получить хорошие декретные

Как продать дом купленный под материнский капитал: какие нужно соблюдать условия

Важно! Если все собственники дома достигли совершеннолетия, необходимо получить только письменное согласие всех жильцов. Но если долей владеет несовершеннолетний, придется обращаться за согласием в органы опеки и попечительства.

Как известно, основным условием расходования средств маткапитала на покупку/строительство жилого дома является обязательное оформление недвижимости в совместную собственность супругов и детей. А поскольку сертификат на маткапитал выдается после рождения второго ребенка, до его совершеннолетия придется ждать 18 лет. Соответственно, в большинстве случаев для продажи дома придется принести в органы опеки документы, которые доказывают тот факт, что после отчуждения недвижимости права ребенка не будут ущемлены. А для этого нужно:

  • купить новый дом, который был бы аналогичен по площади проданному жилью или оказался бы больше по квадратуре (так у детей будут либо такие же доли в собственности, либо превышающие те, что возникли при покупке дома на маткапитал);
  • выделить детям равноценные доли в другом жилом помещении (доме или квартире), которая уже имеется у родителей или родственников (так органы опеки могут быть уверены в том, что дети не останутся без имущества).

Как продать дом купленный под материнский капитал: сколько времени должно пройти с момента покупки дома

Важно! Если перед совершением сделки по продаже жилого дома не согласовать отчуждение недвижимости с органами опеки, Росреестр откажет в регистрации сделки.

Ни один закон, регулирующий расходование средств материнского капитала, не содержит в себе ограничений по поводу времени продажи имущества, купленного в счет сертификата. Однако, со сделкой по продаже дома придется подождать, пока органы опеки не дадут свое согласие. Также необходимо принимать во внимание следующие сроки:

  • 3 месяца – на протяжении такого срока разрешение на продажу дома от органов опеки является действительным (если за это время не совершить сделку, придется обращаться за новым разрешением);
  • 1 месяц – в течение этого срока необходимо совершить сделку купли-продажи, отсчет начинается с даты выдачи разрешения от органов опеки.

Также необходимо учесть время, которое уйдет на получение разрешения от кредитной организации на передачу обязанностей по ипотечному займу покупателю дома (если ипотека за дом еще не выплачена, и обременение с дома не снято).

Важно! Если семья владела купленным на маткапитал домом менее 3 лет (если дом куплен после начала 2016 года, то 5 лет), придется уплатить 13% налога после продажи недвижимости. Если продать старый и купить новый дом в течение одного налогового периода, можно избежать уплаты налога путем оформления налогового вычета.

Можно ли продать дома, построенный на средства материнского капитала

Важно! Разрешается выделить меньшие доли детям после продажи дома, построенного или купленного на средства маткапитала, если приобретается дом меньшей площади, а разница в стоимости старого и нового жилья пойдет на оплату лечения тяжелобольного ребенка.

Пенсионный Фонд одобряет направление средств материнского капитала на покупку, строительство или реконструкцию дома только в том случае, если в жилье выделяются доли детям. А потому, построенный на деньги маткапитала дом продать можно тоже после получения разрешения от органов опеки и попечительства, как и в случае с купленным готовым жильем. При этом продажа дома должна осуществлять только с целью покупки более комфортного жилого помещения.

Какие документы понадобятся, чтобы получить согласие органов опеки и попечительства на продажу дома

Важно! Если дом, купленный на маткапитал продается, а взамен покупается новое жилье, и дети не указаны в договоре на его приобретение в качестве сособственников, придется оформлять нотариальное обязательство о выделении им долей после покупки дома.

Чтобы органы опеки и попечительства дали согласие на проведение сделки по продаже дома, необходимо подготовить следующие документы:

  • паспорта родителей или законных представителей детей, а также паспорта детей старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении всех детей младше 14 лет;
  • письменное согласие на продажу дома всех детей старше 14 лет;
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • справка об отсутствии долгов перед коммунальными службами;
  • договор купли-продажи дома;
  • свидетельство о регистрации права собственности на старый дом;
  • предварительный договор по продаже и покупке домов;
  • справка об оценочной стоимости старого и нового дома.

Экспертное мнение к вопросу о том, можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи дома

Работники прокуратуры и сотрудники органов опеки и попечительства дают разъяснения касательно выделения долей детям в жилом помещении по обязательству. Как известно, если дом покупается на средства материнского капитала с привлечением ипотеки, родитель должен представить Пенсионному Фонду нотариальное обязательство по выделению долей в новом жилье супругу и всем детям в течение полугода с момента снятия с дома обременения банком.

Родители ошибочно полагают, что, если не выделить доли детям сразу же после снятия обременения, а незамедлительно продать дом и купить новый, то не требуется получать разрешение органов опеки и попечительства. Однако, на практике дела обстоят не так. Наоборот, если дом, купленный на средства материнского капитала, незамедлительно продается после его покупки, сделка вызывает подозрение прокуратуры, так как нотариальное обязательство не исполнено, и дети не получили свои доли в жилье.

А потому, необходимо заручиться согласием на проведение сделки от органов опеки. Для этого придется выполнить какое-либо условие из двух возможным вариантов:

  1. Выделить детям доли в другом жилье – квартире или доме – принадлежащем родителям или родственникам.
  2. Незамедлительно выделить детям доли в доме, купленном взамен того, что был куплен на материнский капитал (для этого сделки купли и продажи должны быть проведены одновременно).

Законодательные акты по теме

Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ Об опеке и попечительстве
ст. 28, ст. 37 ГК РФ О согласовании сделки по продаже дома с органами опеки
Письмо Минобразования от 20.02.1995 № 09-М О совершении сделки купли-продажи недвижимости в течение месяца после получения разрешения на отчуждение дома от органов опеки и попечительства

Типичные ошибки

Ошибка: Родители собираются продавать дом, купленный на материнский капитал. Они не просят разрешения у органов опеки и попечительства, потому что доли детей еще не были выделены в приобретенном недавно жилье.

Читайте так же:  Документы на распоряжение материнским капиталом на обучение

Комментарий: Согласие органов опеки требуется в любом случае – до или после выделения детский долей в купленной на маткапитал доме.

Ошибка: Семья полагает, что нельзя продавать дом, купленный на средства материнского капитала, пока не пройдет 3 года с момента его покупки.

Комментарий: Дом можно продать в любое время после приобретения его на средства материнского капитала. Однако, если продать жилье до истечения 3 лет, в течение которых оно находится в собственности семьи, придется платить налог 13%.

Ответы на распространенные вопросы о том, как продать дом купленный под материнский капитал

Вопрос №1: Могу я купить детям отдельное жилье, чтобы органы опеки и попечительства дали согласие на продажу дома, купленного на средства материнского капитала, сособственниками которого являются дети?

Ответ: Да, такой вариант может быть одобрен органами опеки, если детям уже исполнилось 14 лет.

Вопрос №2: Мне необходимо получить согласие органов опеки на продажу дома, купленного на материнский капитал. Сособственниками дома являются мои дети. Могу ли я открыть счет в банке на имя каждого из детей и перечислить туда денежную компенсацию за каждую доле в продаваемом доме?

Ответ: Да, органы опеки могут одобрить такой вариант. Может быть открыт сберегательный счет или вклад на детей, которые смогут снять деньги после исполнения им 18 лет. Тогда придется получать справку с указанием стоимости долей детей в жилье.

3 способа продать дом купленный за материнский капитал

Все члены семьи, купившей или построившей дом с использованием средств по материнскому сертификату, имеют равные права на пропорциональную долю в этой недвижимости. Однако, дети, в том числе рожденные и после покупки жилья, имеют особые права, которые создают ряд препятствий при продаже. Ниже я подробно рассказываю о том, как можно продать дом купленный на материнский капитал и что для этого нужно.

Если кратко, то вам предстоит:

  1. Внести на счет сумму равную стоимости доли дома для каждого ребенка;
  2. Получить разрешение на продажу дома от органов опеки;
  3. Оформить продажу дома в Росреестре.

Можно ли продать дом купленный на материнский капитал

Если дом куплен на материнский капитал — продать его можно, но при условии, что жилищные условия не будут ухудшаться. То есть, дом можно продать когда дети переедут в новое жилье, которое не меньше предыдущего и не хуже по благоустроенности. Кроме того, доля детей на новое жилье не должна быть меньше предыдущей.

Другими словами, продать дом купленный на материнский капитал можно только в случае, если вы уже купили новый, который больше и лучше предыдущего.

Условия для продажи

На все операции по продаже дома, купленного на материнский капитал, требуется разрешение органов опеки, которые тщательно проверяют ситуацию. Улучшение жилищных условий за счет средств материнского капитала дает ряд возможностей и преимуществ, но и накладывает серьезные ограничения, как на стадии приобретения и строительства, так и на стадии дальнейшего распоряжения имуществом.

При направлении материнского капитала на покупку жилья главным требованием государства является выделение долей супругам и детям. Для отчуждения дома в случае продажи органы опеки (ООП) выдают разрешение на продажу после документального подтверждения, что права несовершеннолетних собственников будут соблюдены, а именно:


  • за ними сохранятся доли их прав в приобретаемом жилье;
  • новое жилье будет, как минимум, равнозначно по площади.

Таким образом, условия продажи дома следующие:

  1. Сделка может состояться только с письменного согласия ООП;
  2. Семья не ухудшит жизненные условия и сохранит имущественные права несовершеннолетних.

Через какое время можно продать дом купленный на материнский капитал

Ограничений в сроках продажи нет, но нужно учесть 2 момента:

  1. Если дом был в собственности семьи менее 3 лет (с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при продаже придется заплатить подоходный налог 13% от суммы сделки. Продажа будет безналоговой, если за продавцами осталось право на налоговый вычет или продажа и покупка нового дома войдут в один налоговый период;
  2. Если на момент продажи дома ипотека по приобретению не погашена, то банк должен согласиться на перевод обязательств на нового владельца.

Сроки действия разрешения ООП на продажу законодательно не установлено. Разрешение обычно действительно три месяца. На практике, как правило, требуется в течение месяца представить договор на продажу дома, а если сделка не состоялась — за разрешением нужно обращаться повторно.

Как продать дом купленный за маткапитал

Порядок действий, при котором сделка признается действительной.

Несовершеннолетние собственники жилья, получив в другом доме или квартире разнозначные доли, как минимум, не ухудшат прежние жизненные условия.

Такие условия возникают, если отчуждение и приобретение жилья происходят одновременно. В договоре приобретения жилья в этом случае заранее указывается доля, которая причитается детям. К заявлению на разрешение продажи жилья от ООП может быть приложено нотариальное обязательство о выделении долей несовершеннолетним во вновь приобретаемом жилье. Полученное разрешение ООП дает право на отчуждение в любое время.

Несовершеннолетние собственники жилья получат денежные компенсации, соответствующие стоимости их долей на день совершения продажи.

ООП выдает разрешение на основании документов, среди которых должна быть справка о стоимости доли детей в жилье. В таком случае:

  1. Деньги вносятся на счета, открытые на детей, и находятся там до их совершеннолетия;
  2. Независимо от вида вклада, родители могут получить доступ к деньгам только с письменного разрешения ООП.

[1]

Несовершеннолетние дети взамен отчуждаемых долей могут получить доли в другом жилье, не обязательно принадлежащем родителям. Такое жилье может быть собственностью бабушек, дедушек или других близких родственников.

Закон не возражает, если новая доля меньше первоначальной. Это может быть, если:

  1. По фактической площади доля в новом жилье будет не меньше предыдущей (в случаях, когда в разном жилье одинаковые площади составляют разные доли);
  2. Стоимость жилья зависит от района, что должно указываться в справке о стоимости. В этом случае детям могут быть выделены уменьшенные доли жилья равнозначной или большей стоимости.

Выделение долей после продажи

Если материнский капитал полностью и частично должен направляться на погашение обязательств по ипотеке, то родители обязаны предоставить в ООП нотариальные обязательства, что дети получат доли в приобретенном жилье в срок до 6 месяцев после снятия обременений.

Таким образом, ограничений в проведении сделок по продаже жилья, купленного с участием материнского капитала, нет, а единственный критерий законности таких сделок — письменное разрешение ООП. Разрешение от ООП будет получено без выделения долей детям при предоставлении им жилья: в приобретенном доме или квартире взамен отчуждаемого; в имеющемся у родителей или близких родственников жилье.

Читайте так же:  До какого года есть материнский капитал

Как видите, ограничений на продажу жилья, купленного с использованием сертификата материнского капитала, нет. Главное условие — гарантия сохранения прав на жилье несовершеннолетних детей и разрешение на продажу органов опеки.

Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом?

Вопрос: Здравствуйте. Мы использовали маткапитал на приобретение второй комнаты. Теперь хотим продать квартиру и строить дом. Какие могут быть подводные камни?

Ответ: Главное требование к продаже квартиры, которая была куплена с использованием материнского капитала, — соблюдение имущественных прав детей. За этим следят органы опеки и попечительства (ООиП), перед совершением сделки необходимо получить их согласие. Поэтому при отчуждении жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, родители должны выделить им доли в приобретаемом или уже имеющемся жилье.

Если вы собираетесь выделить новые доли в доме, который еще не построен, ООиП могут не дать согласие на продажу. На практике может случиться, что вы продали имущество детей, вложили полученные деньги в строительство дома, но по каким-то причинам его не закончили.

В этом случае (по согласованию с органами опеки) вы можете соблюсти имущественные права детей, если одновременно с продажей квартиры выделите детям доли в другом жилье или переведете полученные с продажи средства на банковские счета детей (в размере стоимости отчуждаемых долей).

Как продать такую квартиру?

По закону в квартире, которая была куплена с использованием материнского капитала, нужно выделить доли всем членам семьи. Поэтому продать такое жилье вы сможете только при соблюдении следующих условий:

  • Если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то перед продажей нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.
    • Для сохранения или улучшения прежних жилищных условий детям должны быть выделены равнозначные доли в приобретаемой квартире или доме. За выполнением этого условия следят ООиП.
  • Если все собственники квартиры совершеннолетние, то для продажи квартиры достаточно получить разрешение от каждого из них.

Чтобы органы опеки выдали согласие на продажу жилья, которое было приобретено за средства маткапитала, родители должны доказать, что имущественные права детей не будут ущемлены (согласно ч. 4 ст. 60 СК РФ, ст. 28, 37 ГК РФ, а также положениям ст. 21 федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008 об опеке).

Имущественные права несовершеннолетних собственников должны быть соблюдены одним из способов:

  1. Приобретение на полученные от продажи деньги нового жилья и выделение в нем детям долей, которые равнозначны отчуждаемым по площади или стоимости.
  2. Выделение равнозначных долей в другом жилье, которое на момент продажи уже находилось в собственности у кого-то из родственников (без покупки нового).
  3. Перевод денег, полученных при продаже жилья на банковские счета детей, которые открыты на их имя (суммы должны быть эквиваленты стоимости отчуждаемых долей).

В ООиП нужно обращаться по месту жительства (согласно ч. 3 ст. 34 ГК РФ). Список требуемых документов следует уточнить у работников конкретного отделения органов опеки. Обычно вместе с заявлением необходимо предоставить:

  • паспорта заявителей;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы на отчуждаемую квартиру (выписка из ЕГРН, где указаны все собственники жилья);
  • предварительный договор о продаже (отчуждении) жилья.

Проблемы могут возникнуть, если:

  • Родители хотят продать доли детей и не выделить одновременно им новые в другой собственности (или обеспечить их имущественные права другим способом). Органы опеки скорее всего не дадут согласия на проведение подобной сделки.
    • На практике такое случается, если на полученные с продажи недвижимости средства родители решают приобрести жилье в строящемся доме (или построить частный дом).
  • Ипотека на квартиру еще не погашена. В этом случае помимо согласия от ООиП нужно будет получить разрешение от банка.
    • На момент продажи жилья, которое обременено ипотекой, доли несовершеннолетним детям все равно должны быть выделены (в другом жилье).

Как платить налог с продажи такой квартиры?

Если родители продают квартиру до того, как истекает минимальный срок владения, то полученный доход облагается налогом. Минимальный предельный срок владения жильем: если оно куплено до 1 января 2016 года — 3 года, после — 5 лет.

С полученного дохода взимается подоходный налог в размере 13%. Однако семья может сократить сумму налога одним из способов:

  • Получить налоговый вычет на сумму 1 000 000 рублей (согласно п. 1ч. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ), настолько будет уменьшен налогооблагаемый доход, полученный при продаже квартиры.
  • Уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов (согласно п. 2ч. 2 ст. 220 НК РФ). К фактическим расходам относится стоимость жилья, которую заплатил покупатель.
    • Материнский капитал также считается частью понесенных на покупку жилья расходов, так как признается доходом, который не облагается налогом (согласно письму Минфина № 03-04-07/33669 от 10.07.2014 года).

Как на полученные деньги построить дом?

Как уже было отмечено выше, органы опеки и попечительства могут не дать согласие на продажу жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние дети, если им не будут сразу выделены новые доли в другой собственности. Если вы собираетесь направить деньги, полученные от продажи квартиры с маткапиталом, на строительство дома, то подтвердить соблюдение имущественных прав детей можно одним из способов:

  • наделить их собственностью в другом, уже имеющемся жилье;
  • перечислить полученные от продажи деньги на банковский счет, открытый на имя детей (в размере стоимости долей в проданном жилье).
Видео (кликните для воспроизведения).

Фото pixabay.com 2019-11-05

Источники


  1. Котенев А. А., Лекарев С. В. Современный энциклопедический словарь по безопасности. Секьюрити; Ягуар — М., 2013. — 504 c.

  2. Теория государства и права. — М.: Статут, 2007. — 128 c.

  3. Широкунова, О. В. Как открыть свое дело. Создание юридического лица / О.В. Широкунова. — М.: Феникс, 2005. — 384 c.
  4. Правоведение. Шпаргалка. — Москва: ИЛ, 2014. — 892 c.
  5. История Библиотеки Академии наук СССР. 1714 — 1964 / ред. М.С. Филиппов. — М.: М-Л: Наука, 2017. — 600 c.
Как продать дом если вложен материнский капитал
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here