Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Помощь в решении вопроса: "Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости" от профессионалов простыми и понятными словами.

ОТЧЁТ № 377/10 ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА (ПОМЕЩЕНИЕ МАГАЗИНА) — часть 1

ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
ОБЪЕКТЫ 1) Помещение магазина, общей площадью 308,9 кв.м., ОЦЕНКИ: этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1001/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1001;

2) Помещение котельной, общей площадью 11 кв.м., этаж 1, кадастровый номер

43:16:310116:241:1455/10:1002/А, расположенное по адресу: Кировская обл., Лузский район, г. Луза, ул. Ленина, 30а, пом.1002
ЗАКАЗЧИК: Управление имуществом и земельными ресурсами Лузского района
Утверждаю:

Директор ООО «Северная оценочная компания»

«10» декабря 2010 г.

Общество с ограниченной ответственностью

«Северная оценочная компания»
г. Киров-2010

ОГЛАВЛЕНИЕ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 3

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ. 4

1.1 Задание на оценку. 4

1.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 4

1. 3 Основные факты и выводы. 5

1.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности и обоснование их применения. 5

1.5 Определение применяемого вида стоимости. 5

1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием

ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ. 6

1.7. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и

КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 7

1.8. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 7

1.9. Анализ достаточности и достоверности информации, используемой при проведении оценки. . 7

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ. 7

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ. 10

4. МЕТОДОЛОГИЯ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ. 10

4.1 Основные понятия и определения. 10

4.2. Анализ подходов и методов оценки, выбор методов оценки. 12

5. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА. 18

6. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОБЗОРЫ. 20

6.1. Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе-сентябре 2010

6.2. Об итогах социально-экономического развития Кировской области в январе-июне 2010 года. 30

7. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 34

8. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. 35

9. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ. 36

9.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД. 36

9.2 Сравнительный подход. 44

9.3 Доходный подход. 49

9.4 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. 54

10. УСЛОВИЯ, ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ. 56

11. ЗАЯВЛЕНИЕ О СОБЛЮДЕНИИ ТРЕБОВАНИЙ (ДЕКЛАРАЦИЯ) ОЦЕНЩИКА. 57
ПРИЛОЖЕНИЯ:

Приложение № 1. Копии документов на объекты оценки

Приложение № 2. Копии документов на право осуществления оценочной деятельности

Что такое «отчет об оценке стоимости объекта недвижимости»? Кто составляет? Какова его стоимость?

Оценка недвижимости на сегодняшний день является очень популярной услугой.

К ней прибегают в различных ситуациях, начиная от продажи квартиры, и заканчивая судебными тяжбами по тем или иным причинам.

В любом случае, анализ стоимости недвижимости позволяет собственнику, а также будущему владельцу наиболее подробно узнать состояние недвижимого имущества, на которое претендуют лица.

Но результаты работы специалиста по недвижимости не бывают устными, что вполне логично. Чтобы в дальнейшем использовать эту информацию, а также, просто постоянно иметь под рукой результаты оценки, составляется соответствующий документ, который именуется отчётом.

В рамках данной статьи мы рассмотрим, как именно составляется вышеуказанный документ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Отчет об оценке недвижимости является обязательной письменной частью работы специалиста и именно этот документ выдается на руки клиенту.

А вот отношения между специалистом и другим лицом, которое просило об услуге, также закрепляются и в отчете и в специальном договоре.

Так или иначе, но проведённая работа и отчёт, составленный по ней, свидетельствуют о том, что услуга была получена. Заключение является документом, который обладает юридической силой.

Если его составил профессионал своего дела, то отчёт может быть приобщен к судебным документам, а также может использоваться в судебных спорах и тяжбах, приобщен к делу о наследовании и участвовать в других сделках, предусмотренных общим товарооборотом по нашей стране.

Задание на оценку объектов недвижимости

Задание на осмотр объектов недвижимости — это действие, которое предшествует процедуре оценки. Получая заказ на проведение работ, специалист, так скажем, получает соответствующие задания. В рамках этого задания он должен установить ряд фактов. К ним относят:

  • изучение объекта,
  • юридическая характеристика недвижимости,
  • точное местонахождение,
  • характеристика границ.

Кроме того, знакомясь с заданием, профессионал в сфере недвижимости должен:

  • изучить все нюансы объекта,
  • ознакомиться с записями в нём в соответствующем реестре,
  • узнать данные у собственника,
  • поднять архивные документы, если это необходимо.

Эти действия обязан проделывать каждый специалист оценщик для того, чтобы в составленном по итогу работы отчете была только достоверная информация, соответствующая действительности.

Очень важно обратить внимание на то, кто составляет отчёт.

Составлять отчёт имеет право специалист-оценщик, который имеет соответствующее образование. Ни помощник, ни секретарь не имеет права составлять данный документ. По факту составления отчёта ставится дата его составления, подпись оценщика, а также печать, если клиент имел дело с фирмой.

Но часто, на практике случается так, что специалист заставляет помощника оценщика писать заключение со всеми его сложными нюансами и правилами, а сам профи лишь ставит свою подпись.

Такое поведение чревато последствиями в виде неграмотного описания процесса оценки и вывода по анализу стоимости недвижимости ввиду недостаточности опыта у помощника или секретаря.

Кто составляет отчет об оценке приобретаемой недвижимости?

Заключение о приобретаемой недвижимости, а точнее, о его оценке также имеет право составлять только специалист оценщик.

Дело в том, что, прежде чем приобрести недвижимость, будущие собственники просят профессионала проверить состояние объекта. Только человек со специальными знаниями может точно описать состояние. А значит, именно им и должен быть составлен отчёт для того, чтобы наиболее грамотно отразить текущее положение вещей.

Читайте так же:  На какого ребенка положен материнский капитал

Цена отчета

Говорить о стоимости отчёта по анализу стоимости недвижимости не стоит однозначно. Стоимость отчета об оценке стоимости объекта недвижимости зависит не только от региона, где проживает гражданин, а также и от самого объекта. Если речь идёт о коммерческой недвижимости, и мы берём в расчёт центральную полосу России, то стоимость оценки будет начинаться от 15.000 руб., соответственно это и есть стоимость отчёта.

Если говорить о такой недвижимости как дом, построенный коттедж или земельный участок, то стоимость работы узкопрофильного специалиста и последующее составление соответствующего документа будет варьироваться от шести до 8000 руб.

Если же речь идёт об обычной квартире или же комнате, то стоимость отчета об оценке квартиры обойдётся вам в сумму, не превышающую 5000 руб.

В регионах крайнего севера величина этой суммы слегка завышена, а вот в глубинках центральной полосы России наоборот, значительно ниже. Да и не переживайте, что стоимость приведённых работ по составлению заключения слишком высока. В любом городе можно найти альтернативные варианты, ведь многое зависит от опыта работы конкретного специалиста.

Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости (образец отчета об оценке недвижимости можно скачать выше) — это документ, который составляется в соответствии с действующим законом нашей страны, и содержит в себе все результаты проведённой оценки рыночной стоимости объекта, а также, перечисление всех проведённых экспертиз.

Этот акт может включать в себя следующую информацию:

  • основная информация об объекте,
  • описание,
  • основание для того, чтобы провести действия специалиста,
  • обзор имеющегося рынка недвижимости,
  • информация о том, какие методики применялись при оценке,
  • возможность передачи недвижимого имущества в качестве залога,
  • расчёт стоимости объекта оценки,
  • а также, какие документы были использованы оценщиком в качестве источника информации для составления отчета.

Предоставить их должен как сам собственник, так и некоторые обслуживающие недвижимость органы, такие как управляющая организация.

Отчет об оценке выкупной стоимости квартиры

Отчет об оценке квартиры (пример отчета об оценке квартиры предлагаем посмотреть выше)- это документ, который составлен на основании закона, и имеет целью определить, насколько соответствует выкупная стоимость действительному состоянию жилья.

В этом случае, независимая оценка недвижимости должна предвещать процедуру выкупа. Она необходима для определения справедливой цены.

Учитывается её местоположение, планировка, экологическое состояние, соседи и так далее. Процедура анализа стоимости проходит на общих основаниях, однако, в отчёте делается ударение на то, что квартира готовится к выкупу.

Заключение об оценке фундамента жилого дома

Отчет об оценке фундамента жилого дома представляет собой документ, в котором имеется экспертное заключение, которое описывает фундамент жилого дома, рассказывает о его прочности, предполагаемом сроке службы, а также различных проблемах, которые могут возникнуть в связи с эксплуатацией постройки.

В этой ситуации упор делается на состояние объекта. Также не лишним будет сообщить его ширину, высоту, используемые материалы, а также год заливки.

Отчет оценки ущерба от пожара жилого дома

Отчёт об оценке ущерба от случившегося пожара содержит в себе следующие данные.

  1. Во-первых, анализ всех предъявленных документов, а также показаний. Также это рассмотрение фотографий и последующее их анализирование и проведение экспертиз.
  2. Описание всех необходимых методик, которые используют специалисты. Примерное обоснования каждого из используемых методов, осуществление необходимых расчётов, составление плана сметы, который включает в себя восстановительные работы после пожара, примерный расчёт износа здания, перечень имеющегося пакета документов, а также план осмотра.

Рецензия на отчет

Рецензия на отчет об оценке протечки квартиры составляется в случае, когда по тем или иным причинам недвижимость была инициатором затопления.

В этой ситуации необходимо оценить не только тот ущерб, который был причинён квартирам ниже, но и ущерб той недвижимости, которая стала виновником потопа.

В этой ситуации также вызывается специалист оценщик, который обязан привести все необходимые работы и экспертизы для того, чтобы установить причину протечки и нанесённый ущерб, а также в общем установить, сколько потеряла в цене недвижимости ввиду этого происшествия.

Согласование результатов оценки недвижимости

Согласование результатов осмотра недвижимости — это процедура, при которой два отчёта, которые были составлены по факту обращения одного и того же собственника, сравниваются между собой для того, чтобы точно установить оценочную стоимость конкретно взятой недвижимости.

В этом случае мнение двух экспертов могут либо сойтись, либо разойтись, но не значительно.

В этом случае делается дополнительная оценка, и результат подается собственнику выбранного для экспертизы объекта. Отличительная особенность этого отчёта состоит в том, что он составляется в виде таблицы.

Теперь вы знаете, в какой ситуации какой конкретно отчет об оценке объекта недвижимости вам может понадобиться, и самостоятельно, без помощи специалистов, можете выбрать необходимый.

Однако, помочь составить вам этот документ может только грамотный профессионал, которого вы можете найти по соответствующим объявлением в самом городе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Отчёт об определении рыночной стоимости объекта жилой недвижимости

Теоретические основы, цели и этапы оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Расчёт и обоснование оценщиком рыночной стоимости двухкомнатной квартиры сравнительным и затратным подходами, их преимущества и недостатки.

Рубрика Экономика и экономическая теория
Вид курсовая работа
Язык русский
Дата добавления 19.01.2014
Размер файла 232,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

6. Быстрота проведения расчётов.

Недостатки доходного подхода:

1. Дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе (например, отсутствие рынка аренды не позволяет вычислить наиболее вероятную арендную ставку), а также об адекватных ставках дисконтирования или капитализации.

2. Если объект подлежит реконструкции, перепрофилированию или не завершен строительством, расчет вообще носит характер инвестиционного проекта.

3. Не применим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

Читайте так же:  Увольнение военнослужащих по предельному возрасту

4. Ограниченность сферы применения при убыточных объектах.

5. Недостоверная отчётность.

6. Неправильные терминологические данные в отчётности (пример с практического занятия (ebitda, «маржа» (сокращено от англ. Earnings before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) — аналитический показатель, равный объёму прибыли до вычета расходов по уплате налогов, процентов и начисленной амортизации) — что приводит к искажению реального дохода.

7. Непрофессиональное применение действующих в конкретной национальной экономике данных о процентных ставках и дисконтах.

8. Отраслевая некомпетентность при определении рисков.

9. Существеннейшие колебания стоимости в расчётах по модели.

При использовании доходного подхода предполагается, что инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду, например) и от последующей ее перепродажи.

Данный подход не применяется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки оценщик должен применять три общеизвестных подхода, или отказаться от использования одного или нескольких подходов. Каждый из подходов имеет свои достоинства и недостатки, дает свои результаты итоговой стоимости. Поэтому оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации или сдачи в аренду и дохода от возможной продажи в конце периода владения (реверсии).

Поскольку в настоящей оценке речь идет квартире, то в качестве дохода можно использовать доход от сдачи в аренду.

Однако эта возможность существует чисто теоретически, потому что:

1. Как правило, квартиры приобретаются либо для постоянного проживания в них, либо в «спекулятивных» целях с намерением продать квартиру на «пике» цен. Ни в первом, ни во втором случае собственники не рассматривают вариант сдачи квартиры в аренду.

2. Вряд ли можно предположить, что покупатель, привлекая ипотечный кредит, приобретает жилье для целей извлечения дохода от сдачи его в аренду. Такая ситуация теоретически возможна, когда привлекаются средства для приобретения квартиры в сегменте элитного жилья, т.е. когда доход от сдачи квартиры в аренду в обозримом будущем покроет все издержки на ее приобретение. Однако чаще всего потребителями ипотечного кредита являются представители среднего класса, которым необходимо решать «квартирный вопрос».

3. Объект оценки — квартира в многоквартирном жилом доме, не является объектом коммерческой недвижимости и поэтому доходный подход в настоящей работе не применялся.

4. Несмотря на то, что рынок аренды жилья достаточно развит, он продолжает оставаться «теневым», т.к. договора аренды в подавляющем большинстве случаев нигде не регистрируются, а оплата за аренду жилья производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Эти обстоятельства не позволяют Оценщику собрать достоверную информацию о размере арендной платы

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется методы сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

1. Метод парных продаж.

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод парных продаж — заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Метод прямого сравнительного анализа продаж — это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносит поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами.

Технология метода прямого сравнительного анализа продаж:

1. Изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому. Основные критерии выбора объектов-аналогов: назначение, передаваемые права, условия и время продажи; условия финансирования; местоположение; физические характеристики.

2. Сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту. Анализ собранной информации.

3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

4. Проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом.

5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

Видео (кликните для воспроизведения).

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Таким образом, подходы описывают жизненный цикл стоимости оцениваемой собственности:

ѕ Возникновение стоимости с позиции создания объекта оценки — даёт затратный подход.

ѕ Современная стоимость объекта оценки в соответствующем секторе рынка, определяемая через процедуру сравнения — даёт сравнительный подход.

ѕ Стоимость объекта оценки с точки зрения будущих выгод, ожидаемых к получению его владельцем — даёт доходный подход.

Затратный подход использует рыночные цены на материалы, труд, комплектующие, энергию и другие ресурсы, необходимые для воссоздания или замены объектов оценки. Затратный подход будет применен, несмотря на то, что объект не представляет собой отдельно стоящее здание и определение затрат в общей стоимости строительства жилого дома, приведёт к большой погрешности в расчётах. Следует отметить, что затратный подход не отражает действительных рыночных цен и ему при согласовании будет присвоен наименьший весовой коэффициент, что скажется на результатах оценки. Затратный подход применим:

Читайте так же:  До какого возраста нужно платить алименты на ребенка

1. К уникальным по своему виду и назначению объектам, для которых не существует активного рынка.

2. Для объектов с незначительным износом.

Доходный подход к расчёту стоимости недвижимости для проживания, а не извлечения дохода, не применился. Использование экспертного способа при определении потерь от недобора арендной платы, определения ставки капитализации и т.д. снижают достоверность определяемой стоимости, поэтому доходный подход Оценщиком исключён.

Сравнительный подход определяет рыночные цены непосредственно на данную единицу оцениваемого объекта. Доходный подход определяет рыночные цены исходя из текущей стоимости будущих доходов, которые покупатель может получить от их использования и перепродажи.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее соответствует оцениваемому объекту.

Оценка сравнительным подходом наиболее точно отражает информацию на рынке вторичного жилья. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки производится на основе сравнительного подхода, методом прямого сравнительного анализа продаж, потому, что ему присвоен наибольший весовой коэффициент.

Важнейшими факторами, влияющие на рыночную стоимость имущества, являются: экономические, политические и социальные условия, характерные для региона, в котором оно расположено. Существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием населённого пункта и доходами от использования имущества. Таким образом, текущий анализ и прогноз социально — экономических условий города оказывают существенное влияние на величину рыночной стоимости имущества в данном регионе.

Челябинская область — субъект Российской Федерации (административный центр — г. Челябинск). Входит в состав Уральский федерального округа Российской Федерации. Челябинская область находится на стыке двух частей света — Европы и Азии. По территории области проходят два участка условной границы «Европа-Азия»: горный по Урал-тау и Уральскому хребту и водный по реке Урал. Город Магнитогорск имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал.

Магнитогорск — город, выросший благодаря созданию и работе градообразующего предприятия «Магнитогорский металлургический комбинат» (ОАО «ММК»). Город Магнитогорск является городом областного подчинения, имеет выгодное транспортное и географическое положение, значительный природный ресурсный потенциал. Находится в 340 км к юго-западу от Челябинска. Расположен на восточном склоне Южного Урала на реке Урал. Площадь города составляет 39,266 тыс. га. Численность населения города на 1 января2013 года составила 411 тыс. человек. В городе, кроме открытого акционерного общества «Магнитогорский металлургический комбинат» (далее — ОАО «ММК») работают предприятия машиностроения, химической промышленности — производство кокса и нефтепродуктов, предприятия по производству прочих неметаллических минеральных продуктов и производству пищевых продуктов. Финансовое положение металлургического комбината, на котором работает большая часть населения города, даёт стабильность на рынке труда. Нельзя не упомянуть сферу малого бизнеса, в которой работает почти каждый третий из общего числа, занятых в экономике. Доходы этой части населения значительно выше, свободные средства предприниматели, как правило, предпочитают вкладывать в объекты недвижимости.

Объекты недвижимости остаются по-прежнему самым неликвидным товаром. Основную часть строящегося рынка жилья составляют типовые и серийные проекты. Доля высококачественного и элитного жилья составляет менее 10% от общего объёма застройки. Элитное жильё и квартиры повышенной комфортности представлены на рынке в основном в домах старого фонда (Ленинский район), а также в домах повышенной комфортности с нестандартной планировкой квартир, расположенных в южной части города. К этому фонду недвижимости также относится индивидуальные дома, расположенные в п. Хуторки, п. Радужный, п. Прибрежный, п. Солнечный. В тоже время повышенный спрос наблюдается на квартиры типовой застройки (брежневки, хрущевки и т.д.), так как их стоимость по сравнению с новой застройкой значительно ниже.

Вопрос улучшения жилищных условий является одной из самых острых и волнующих сегодня проблем для большинства граждан России. На сегодняшний день лишь очень незначительная часть семей, желающих приобрести жильё или улучшить свои жилищные условия, могут позволить себе это сделать, опираясь лишь на собственную материальную базу, не прибегая при этом к помощи каких-либо дополнительных источников финансирования.

Опираясь на мировой опыт можно констатировать, что самым приемлемым выходом в этой ситуации является ипотечное кредитование, в последние годы ипотечное жилищное кредитование в нашей стране получает широкое распространение, является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Описание объекта оценки произведено на основании информации Заказчика, технической документации, визуального осмотра и непосредственного обследования объекта оценки. Объект оценки представляет собой: 2-х комнатную квартиру, расположенную по адресу: 455000, Челябинская область, г. Магнитогорск, пр. К. Маркса д. 82/1, кв. 59. Более подробная информация представлена в таблицах № 6-10.

Таблица № 5 — Описание местоположения Объекта оценки

Отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества (стр. 1 )

Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

ОТЧЕТ № 000

по определению рыночной стоимости недвижимого имущества

Дата оценки: 23 августа 2010 года

Название объекта оценки:

Помещение оптики

Местонахождение:

Управление (комитет) по делам муниципальной собственности города Кирова

«Консалтинг проф»

Адрес: , офис № 000

СОДЕРЖАНИЕ

1. Вводная часть. 4

1.1. Задание на оценку. 4

1.2. Сведения о заказчике и оценщике. 4

2. Основные факты и выводы.. 6

2.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки. 6

2.3. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке. 7

2.4. Итоговая величина стоимости по объекту оценки. 7

3. Структура отчета, методология оценки и сделанные предположения. 8

4. Условия, допущения и ограничения. 10

5. Применяемый стандарт стоимости. 13

6. Используемая терминология при определении рыночной стоимости. 14

7. Оцениваемые права. 17

8. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 18

8.1. Перечень использованных нормативных и законодательных актов, литературы и методологических материалов, информация ресурса сети интернет. 18

9. Этапы процесса оценки. 20

10. ОБЩАЯ ЧАСТЬ.. 20

10.1. Описание объекта оценки. 20

10.2. Анализ социально – экономической ситуации Кировской области. 23

10.3. Анализ рынка объекта оценки. 25

Читайте так же:  Такси без лицензии работа

10.4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 27

11. Описание процесса оценки объекта в части применения подходов и методов оценки. 32

11.1. Подходы к оценке. 32

11.2. Характеристика подходов и методов оценки. 33

11.2.1. Затратный подход. 33

11.2.2. Сравнительный подход. 35

11.2.3. Доходный подход. 38

11.3. Выбор подходов и методов оценки. 39

12. Оценка рыночной стоимости. 41

12.1. Расчет стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.. 41

12.1.1. Основные этапы метода сравнительного анализа продаж.. 41

12.1.3. Определение поправок и порядок их внесения. 43

12.1.4. Заключение о стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.. 51

12.2. Расчет стоимости объектов недвижимости доходным подходом.. 52

12.2.1. Алгоритм расчета методом капитализации дохода. 53

12.2.2. Прогнозирование будущих доходов. 53

12.2.3. Определение операционных расходов. 57

12.2.4. Определение чистого операционного дохода. 58

12.2.5. Определение ставки капитализации. 59

12.2.6. Заключение о стоимости объекта оценки доходным подходом.. 64

12.3. Согласование результатов расчетов различными подходами. 65

Сопроводительное письмо

Начальнику Управления по делам

муниципальной собственности города Кирова

В соответствии с муниципальным контрактом № 2 на оказание услуг по оценке недвижимого имущества от 01.01.2001 г., заключенным между «Консалтинг проф» и Управлением (комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова представляем отчет об оценке (далее — Отчет) рыночной стоимости недвижимого имущества – помещения оптики, расположенного по адресу: 1,. принадлежащего муниципальному образованию г. Киров.

Кадастровый номер: 43:40:У0148:015:33:401:001:002138820:0100

Цель оценки — определение рыночной стоимости недвижимого имущества с целью реализации имущественных прав.

Оценка проведена по состоянию на 23.08.2010 г.

По результатам работы Оценщик пришел к следующему заключению:

C учетом ограничивающих обстоятельств и допущений, изложенных в тексте Отчета, рыночная стоимость объекта, представленного к оценке, составляет на дату оценки (округленно, с учетом НДС):

Наименование объекта оценки

Рыночная стоимость на дату оценки, руб., с НДС

2 650 000,00 (два миллиона шестьсот пятьдесят тысяч рублей)

Обращаем Ваше внимание на то, что это письмо не является отчетом об оценке, а только предваряет направляемый Вам Отчет.

Отдельные части оценки, приведенные в Отчете, не могут трактоваться раздельно, а только в совокупности, принимая во внимание все содержащиеся в Отчете допущения и ограничивающие обстоятельства.

Срок актуальности оценки – 6 (шесть) месяцев от даты оценки.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.

При возникновении вопросов по данному Отчету мы готовы предоставить Вам все необходимые дополнительные разъяснения.

Благодарим Вас за возможность оказать Вам услуги.

С уважением, директор «Консалтинг проф»

1. Вводная часть

1.1. Задание на оценку

Основание для проведения оценки:

Муниципальный контракт № 2 от 01.01.2001 года между Независимых Экономических Экспертиз «Консалтинг проф» (комитетом) по делам муниципальной собственности г. Кирова

Вид определяемой стоимости:

Полное право собственности: Объект оценки принадлежит муниципальному образованию г. Киров

Цель и задачи оценки:

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Предполагаемое использование результатов оценки

Что такое «отчет об оценке стоимости объекта недвижимости»? Кто составляет? Какова его стоимость?

Оценка недвижимости на сегодняшний день является очень популярной услугой.

К ней прибегают в различных ситуациях, начиная от продажи квартиры, и заканчивая судебными тяжбами по тем или иным причинам.

В любом случае, анализ стоимости недвижимости позволяет собственнику, а также будущему владельцу наиболее подробно узнать состояние недвижимого имущества, на которое претендуют лица.

Но результаты работы специалиста по недвижимости не бывают устными, что вполне логично. Чтобы в дальнейшем использовать эту информацию, а также, просто постоянно иметь под рукой результаты оценки, составляется соответствующий документ, который именуется отчётом.

В рамках данной статьи мы рассмотрим, как именно составляется вышеуказанный документ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-65-46 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое?

Отчет об оценке недвижимости является обязательной письменной частью работы специалиста и именно этот документ выдается на руки клиенту.

А вот отношения между специалистом и другим лицом, которое просило об услуге, также закрепляются и в отчете и в специальном договоре.

Так или иначе, но проведённая работа и отчёт, составленный по ней, свидетельствуют о том, что услуга была получена. Заключение является документом, который обладает юридической силой.

Если его составил профессионал своего дела, то отчёт может быть приобщен к судебным документам, а также может использоваться в судебных спорах и тяжбах, приобщен к делу о наследовании и участвовать в других сделках, предусмотренных общим товарооборотом по нашей стране.

Задание на оценку объектов недвижимости

Задание на осмотр объектов недвижимости — это действие, которое предшествует процедуре оценки. Получая заказ на проведение работ, специалист, так скажем, получает соответствующие задания. В рамках этого задания он должен установить ряд фактов. К ним относят:

  • изучение объекта,
  • юридическая характеристика недвижимости,
  • точное местонахождение,
  • характеристика границ.

Кроме того, знакомясь с заданием, профессионал в сфере недвижимости должен:

  • изучить все нюансы объекта,
  • ознакомиться с записями в нём в соответствующем реестре,
  • узнать данные у собственника,
  • поднять архивные документы, если это необходимо.

Эти действия обязан проделывать каждый специалист оценщик для того, чтобы в составленном по итогу работы отчете была только достоверная информация, соответствующая действительности.

Очень важно обратить внимание на то, кто составляет отчёт.

Составлять отчёт имеет право специалист-оценщик, который имеет соответствующее образование. Ни помощник, ни секретарь не имеет права составлять данный документ. По факту составления отчёта ставится дата его составления, подпись оценщика, а также печать, если клиент имел дело с фирмой.

Но часто, на практике случается так, что специалист заставляет помощника оценщика писать заключение со всеми его сложными нюансами и правилами, а сам профи лишь ставит свою подпись.

Такое поведение чревато последствиями в виде неграмотного описания процесса оценки и вывода по анализу стоимости недвижимости ввиду недостаточности опыта у помощника или секретаря.

Кто составляет отчет об оценке приобретаемой недвижимости?

Заключение о приобретаемой недвижимости, а точнее, о его оценке также имеет право составлять только специалист оценщик.
Читайте так же:  Как можно вернуть деньги на карту с телефона

Дело в том, что, прежде чем приобрести недвижимость, будущие собственники просят профессионала проверить состояние объекта. Только человек со специальными знаниями может точно описать состояние. А значит, именно им и должен быть составлен отчёт для того, чтобы наиболее грамотно отразить текущее положение вещей.

Цена отчета

Говорить о стоимости отчёта по анализу стоимости недвижимости не стоит однозначно. Стоимость отчета об оценке стоимости объекта недвижимости зависит не только от региона, где проживает гражданин, а также и от самого объекта. Если речь идёт о коммерческой недвижимости, и мы берём в расчёт центральную полосу России, то стоимость оценки будет начинаться от 15.000 руб., соответственно это и есть стоимость отчёта.

Если говорить о такой недвижимости как дом, построенный коттедж или земельный участок, то стоимость работы узкопрофильного специалиста и последующее составление соответствующего документа будет варьироваться от шести до 8000 руб.

Если же речь идёт об обычной квартире или же комнате, то стоимость отчета об оценке квартиры обойдётся вам в сумму, не превышающую 5000 руб.

В регионах крайнего севера величина этой суммы слегка завышена, а вот в глубинках центральной полосы России наоборот, значительно ниже. Да и не переживайте, что стоимость приведённых работ по составлению заключения слишком высока. В любом городе можно найти альтернативные варианты, ведь многое зависит от опыта работы конкретного специалиста.

Заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости (образец отчета об оценке недвижимости можно скачать выше) — это документ, который составляется в соответствии с действующим законом нашей страны, и содержит в себе все результаты проведённой оценки рыночной стоимости объекта, а также, перечисление всех проведённых экспертиз.

Этот акт может включать в себя следующую информацию:

  • основная информация об объекте,
  • описание,
  • основание для того, чтобы провести действия специалиста,
  • обзор имеющегося рынка недвижимости,
  • информация о том, какие методики применялись при оценке,
  • возможность передачи недвижимого имущества в качестве залога,
  • расчёт стоимости объекта оценки,
  • а также, какие документы были использованы оценщиком в качестве источника информации для составления отчета.

Предоставить их должен как сам собственник, так и некоторые обслуживающие недвижимость органы, такие как управляющая организация.

Отчет об оценке выкупной стоимости квартиры

Отчет об оценке квартиры (пример отчета об оценке квартиры предлагаем посмотреть выше)- это документ, который составлен на основании закона, и имеет целью определить, насколько соответствует выкупная стоимость действительному состоянию жилья.

В этом случае, независимая оценка недвижимости должна предвещать процедуру выкупа. Она необходима для определения справедливой цены.

Учитывается её местоположение, планировка, экологическое состояние, соседи и так далее. Процедура анализа стоимости проходит на общих основаниях, однако, в отчёте делается ударение на то, что квартира готовится к выкупу.

Заключение об оценке фундамента жилого дома

Отчет об оценке фундамента жилого дома представляет собой документ, в котором имеется экспертное заключение, которое описывает фундамент жилого дома, рассказывает о его прочности, предполагаемом сроке службы, а также различных проблемах, которые могут возникнуть в связи с эксплуатацией постройки.

В этой ситуации упор делается на состояние объекта. Также не лишним будет сообщить его ширину, высоту, используемые материалы, а также год заливки.

Отчет оценки ущерба от пожара жилого дома

Отчёт об оценке ущерба от случившегося пожара содержит в себе следующие данные.

  1. Во-первых, анализ всех предъявленных документов, а также показаний. Также это рассмотрение фотографий и последующее их анализирование и проведение экспертиз.
  2. Описание всех необходимых методик, которые используют специалисты. Примерное обоснования каждого из используемых методов, осуществление необходимых расчётов, составление плана сметы, который включает в себя восстановительные работы после пожара, примерный расчёт износа здания, перечень имеющегося пакета документов, а также план осмотра.

Рецензия на отчет

Рецензия на отчет об оценке протечки квартиры составляется в случае, когда по тем или иным причинам недвижимость была инициатором затопления.

В этой ситуации необходимо оценить не только тот ущерб, который был причинён квартирам ниже, но и ущерб той недвижимости, которая стала виновником потопа.

В этой ситуации также вызывается специалист оценщик, который обязан привести все необходимые работы и экспертизы для того, чтобы установить причину протечки и нанесённый ущерб, а также в общем установить, сколько потеряла в цене недвижимости ввиду этого происшествия.

Согласование результатов оценки недвижимости

Согласование результатов осмотра недвижимости — это процедура, при которой два отчёта, которые были составлены по факту обращения одного и того же собственника, сравниваются между собой для того, чтобы точно установить оценочную стоимость конкретно взятой недвижимости.

В этом случае мнение двух экспертов могут либо сойтись, либо разойтись, но не значительно.

В этом случае делается дополнительная оценка, и результат подается собственнику выбранного для экспертизы объекта. Отличительная особенность этого отчёта состоит в том, что он составляется в виде таблицы.

Теперь вы знаете, в какой ситуации какой конкретно отчет об оценке объекта недвижимости вам может понадобиться, и самостоятельно, без помощи специалистов, можете выбрать необходимый.

Однако, помочь составить вам этот документ может только грамотный профессионал, которого вы можете найти по соответствующим объявлением в самом городе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Видео (кликните для воспроизведения).

+7 (499) 938-65-46 (Москва)
+7 (812) 467-41-57 (Санкт-Петербург)

Источники


  1. Гурвич, М.А. Советский гражданский процесс; М.: Высшая школа; Издание 2-е, испр. и доп., 2011. — 399 c.

  2. Перевалов, В. Д. Теория государства и права / В.Д. Перевалов. — М.: Юрайт, Юрайт, 2010. — 384 c.

  3. Руденко, Р. А. Р. А. Руденко. Судебные речи и выступления / Р.А. Руденко. — М.: Юридическая литература, 2016. — 368 c.
  4. Пиголкин, Ю.И. Атлас по судебной медицине / Ю.И. Пиголкин. — М.: Медицинское Информационное Агентство (МИА), 2015. — 726 c.
Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here