Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Помощь в решении вопроса: "Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости" от профессионалов простыми и понятными словами.

Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Обзор документа

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 2014 г. N 15534/13 При изменении одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникает право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, Закон Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-ЗО)

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Абсалямова А.В., Андреевой Т.К., Бациева В.В., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Козловой О.А., Маковской А.А., Першутова А.Г., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л. —

рассмотрел заявление открытого акционерного общества «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2013 по делу № А07-20211/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

В заседании принял участие представитель заявителя — открытого акционерного общества «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» — Ягафаров И.Р.

Заслушав и обсудив доклад судьи Маковской А.А., а также объяснения представителя заявителя, Президиум установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ашинского муниципального района (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к открытому акционерному обществу «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» (далее — общество) о взыскании 276 186 рублей 60 копеек долга по арендной плате по договору аренды от 27.09.2005 № 619 за период с 20.10.2011 по 31.12.2011.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 решение суда первой инстанции отменено на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 04.07.2013 постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, передать дело на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

По мнению общества, изменение размера арендной платы на основании постановления Правительства Челябинской области от 17.08.2011 № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» (далее — постановление № 284-П) не может быть осуществлено в одностороннем порядке арендодателем без заключения сторонами соответствующего дополнительного соглашения к договору. Кроме того, общество полагает, что новая кадастровая стоимость земельного участка в целях определения размера арендной платы не может применяться до момента внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлении присутствующего в заседании представителя участвующего в деле лица, Президиум считает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Комитетом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 27.09.2005 № 619 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:03:0903001:0051 общей площадью 147 899 кв. метров, расположенного в поселке Кропачево Челябинской области, на срок с 26.09.2005 по 26.09.2054 (далее — договор аренды от 27.09.2005).

Сторонами 04.09.2008 подписано дополнительное соглашение № 128 к договору аренды от 27.09.2005, в том числе определяющее случаи, в которых арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.

Комитет в письме от 17.11.2011 сообщил о направлении в адрес общества перерасчета арендной платы по договору аренды от 27.09.2005 за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом договора аренды, на основании постановления № 284-П.

Общество сообщило комитету о том, что по состоянию на 01.12.2012 кадастровая стоимость земельного участка не изменилась, следовательно, задолженность по арендной плате отсутствует.

Комитет, не согласившись с позицией общества, ссылаясь на наличие у последнего задолженности по арендной плате за октябрь — декабрь 2011 года, обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что комитет не представил доказательств согласования с обществом изменения размера арендной платы на 2011 год по договору аренды от 27.09.2005, и пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате.

Установив, что рассмотрение дела судом первой инстанции осуществлялось в отсутствие одного из участвующих в деле лиц, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, удовлетворяя иск комитета, исходил из следующего.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Читайте так же:  Товары надлежащего качества, не подлежащие возврату

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Размер арендной платы по договору аренды от 27.09.2005 рассчитывается на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и решения Собрания депутатов Ашинского муниципального района от 20.06.2008 № 372 об установлении коэффициентов для определения размера арендной платы за использование земельных участков, в соответствии с которым размер кадастровой стоимости земельного участка является одним из элементов установленной законом формулы расчета размера арендной платы.

Постановлением № 284-П, вступившим в силу со дня его официального опубликования — 29.09.2011, утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Челябинской области. Ввиду изменения этим нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.

При таких обстоятельствах суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что общество обязанность по внесению арендной платы за период с 20.10.2011 по 31.12.2011 исполнило не в полном объеме.

Указанный подход судов соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 № 15117/11, а также положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», не исключающим применение для целей исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, нового показателя кадастровой стоимости с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

При названных обстоятельствах выводы судов о возникновении у общества обязанности по оплате арендной платы в новом размере до внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости являются обоснованными.

Следовательно, оснований, установленных пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены оспариваемых судебных актов не имеется.

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013 и постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 04.07.2013 по делу № А07-20211/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения.

Заявление открытого акционерного общества «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы имени Д.А. Черняева» о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора оставить без удовлетворения.

Председательствующий А.А. Иванов

Обзор документа

Арендодатель произвел перерасчет арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости муниципальной земли, переданной в аренду. Так как арендатор не согласился с перерасчетом, арендодатель предъявил к нему иск о взыскании задолженности по арендной плате.

Иск был удовлетворен. Президиум ВАС РФ признал выводы судов правильными.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к регулируемым ценам.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом не требуется дополнительно изменять договор аренды.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Они не вправе применять другую величину, поскольку ставки этой платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В спорном случае нормативным актом регионального органа был изменен один из показателей формулы расчета арендной платы (кадастровая стоимость земельного участка). Поэтому у арендодателя возникло право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.

В целях исчисления арендной платы за государственные (муниципальные) земли новый показатель кадастровой стоимости может применяться с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель.

Суды обоснованно полагали, что обязанность по внесению арендной платы в новом размере возникла у арендатора до внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

При изменении государством кадастровой стоимости

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка. И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления заявлений в комиссии и суды. «Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е. произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

Читайте так же:  Ответственность судебных приставов за неправомерные действия

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11 от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г. ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е. с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости), установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени. Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции. Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со вступлением в силу КАС РФ.

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка. Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

[1]

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. Как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.
Читайте так же:  Материнский капитал удваивается при покупке квартиры

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление. До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной. 53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений. Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу. В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка. Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании. Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты. Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

Взыскание с ДГИ Москвы переплаты по арендным платежам (после снижения кадастровой стоимости земельного участка)!

Адвокат Сергей Москаленко празднует очередную победу в Арбитражном суде города Москвы по делу о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате переплаты по арендным платежам против ДГИ г. Москвы.

Решением Московского городского суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии апелляционной инстанции Московского городского суда, административное исковое заявление ООО об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 удовлетворено полностью.

Датой обращения ООО в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве является 10 мая 2014 г.

Таким образом, решение является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости» с 01.01.2014 г.

Согласно ст. 24.20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, становлением ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

После вступления решения Московского городского суда в законную силу, Общество уведомило Департамент о зачете части суммы переплаты по договору долгосрочной аренды земельного участка в счет арендной платы за 2 и 3 кварталы 2016г. Образовавшуюся сумму переплаты Общество попросило перечислить на его реквизиты в установленные действующим законодательством РФ сроки.

Однако, ДГИ г. Москвы отказал в возврате и зачете сумм переплаты.

В соответствии со статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Читайте так же:  Справка о неполучении материнского капитала через госуслуги

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик за пользование имуществом, которое неосновательно получил, обязан возместить потерпевшему то, что сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время пользования имуществом.

Согласно пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Адвокат рекомендует арендаторам земельных участков в Москве и снизивших их кадастровую стоимость обращаться по вопросу взыскания с Департамента городского имущества города Москвы излишне уплаченных арендных платежей.

Арендную плату можно пересчитать при изменении кадастровой стоимости

Арендаторы, которые считают, что арендная плата завышена, вправе просить об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной цены.

Департамент передал обществу участок в аренду. Размер платы определили исходя из кадастровой стоимости. В 2017 году арендатор обратился в Комиссию по рассмотрению споров и попросил установить кадастровую стоимость участка в размере его рыночной цены. Комиссия установила стоимость ниже предыдущей. Департамент отказался снижать размер платы, арендатор обратился в суд.

Три инстанции удовлетворили иск. Если определяют рыночную стоимость участка, то кадастровую необходимо установить равной ей. Для определения арендной платы кадастровую стоимость применяют с 1 января года, в котором заявили о пересмотре. Департамент обязан применить измененную кадастровую стоимость с 1 января 2017 года (постановление АС Дальневосточного округа от 08.07.2019 по делу № А73-18791/2018).

Еще пять интересных выводов судов из споров по договорам и госконтрактам

Хотите стать юристом года?

Приглашаем Вас принять участие во Всероссийской правовой премии «Юрист года 2019».

Перерасчет арендной платы за землю

Возможен ли перерасчет арендной платы за земельный участок за прошедший период после принятия судом решения об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка и признании ее равной рыночной стоимости на 01.01.2012 года.

Согласно п. 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления о пересмотре арендных платежей (никаких задних дат). Таким образом, на основании действующего законодательства арендодатель вправе пересчитывать арендную плату за прошедшие периоды с периода в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Здравствуйте! Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка.

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Налоговая база по земельному налогу определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеуказанные нормы действующего законодательства, можно сделать вывод о том, что если в результате судебного решения кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная субъектом Российской Федерации и установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости земельного участка, применение которой улучшает положение налогоплательщика, то ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету.

Возврат (зачет) суммы излишне уплаченного (взысканного) земельного налога в связи с перерасчетом суммы земельного налога осуществляется за период такого перерасчета в порядке, установленном налоговым законодательством, а именно статьями 78 и 79 Налогового кодекса (пункт 4 статьи 397 Налогового кодекса).

Адвокат взыскал с ДГИ г. Москвы уплаченные арендные платежи (земля, снижение кадастровой стоимости судом)

Адвокат Сергей Москаленко защищает арендаторов земельных участков в Москве по делам против ДГИ г. Москвы.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) ООО (Арендатор 1) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

[2]

Предметом соглашения является земельный участок площадью 7 022 кв.м, из состава земель населенных пунктов, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации помещений в зданиях административного, производственного и складского назначения сроком до 17.09.2063 года.

Согласно п. 3.2 договора, арендная плата начисляется с 10.04.2013 года (с даты постановки земельного участка на государственный кадастровый учет) и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5-го числа месяца каждого отчетного квартала.

Первый арендный платеж при заключении договора производится на ближайшую дату платежа, следующую за датой такой регистрации.

В случае принятия нормативного правового акта города Москвы, устанавливающего иной, чем в договоре, срок внесения арендной платы, он принимается к исполнению сторонами с даты вступления в силу упомянутого акта без внесения изменений в договор аренды.

Размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении № 2 к Договору.

Приложение 2 является составной и неотъемлемой частью договора.
Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в Договор. (п. 3.4 договора).

Читайте так же:  Иск о компенсации морального вреда

По итогам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2014 года установлена для земельного участка с кадастровым номером — 501 166 459,80 руб.

Размер годовой арендной платы по договору аренды с 01 января 2015 года установлен: 501 166 459.80 руб. X 1.5 % (ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости) = 7 517 496.9 руб. за площадь 7 022 кв.м. Доля арендатора для расчета арендной платы — 6 385 кв.м. Годовая арендная плата для арендатора — 6 835 547,95 руб.

По итогам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, результаты которой утверждены постановлением Правительства Москвы от 29.11.2016 № 791-ПП, кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2016 года установлена для земельного участка 460 329 105,94 руб.

Размер годовой арендной платы по договору аренды с 01 января 2017 года установлен: 460 329 105.94 руб. X 1.5 % (ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости) = 6 904 936.58 руб. за площадь 7 022 кв.м. Доля арендатора для расчета арендной платы — 6 385 кв.м. Годовая арендная плата для арендатора — 6 278 555,98 руб.

Согласно ст. 24.20 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, становлением ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Между тем, решением Московского городского суда кадастровая стоимость земельного участка на период 01 января 2014 года установлена в размере 197 061 000,00 руб.

Решением Московского городского суда на период 01 января 2014 года установлена в размере 235 309 000 руб. Сведения о кадастровой стоимости, установленной указанным решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством РФ с 01.01.2016 и по 31.12.2016 года.

Полагая, что ДГИ незаконно удерживает излишне уплаченные арендные платежи, оплаченные по договору аренды земельного участка за период с 01.01.2016 года по 2018 год, адвокат Сергей Москаленко обратился в суд с требованиями о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии со ст. 1107 ГК РФ — лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Из смысла указанных норм права следует, что требование о взыскании неосновательного обогащения может быть предъявлено лицом, за счет которого обогатилось другое лицо.

В предмет доказывания по настоящему спору входит установление следующих обстоятельств: отсутствие правового основания для пользования ответчиком имуществом истца; реальность такого пользования; размер неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик за пользование имуществом, которое неосновательно получил, обязан возместить потерпевшему то, что сберег вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время пользования имуществом.

Согласно пункта 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору аренды, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

При этом неосновательное обогащение имеет место лишь тогда, когда перечисленная собственнику плата превышает обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности.

Поскольку ООО в спорный период уплачивалась арендная плата без учета установленной решениями Московского городского суда кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, а вступившими в законную силу решениями Мосгорсуда установлена кадастровая стоимость земельного участка в сумме 235.309.000 руб. и 247.935.000 руб. соответственно возникла переплата.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Обществом в адрес департамента направлена претензия с требованием возвратить или зачесть переплату общества в 3-дневный срок, которая оставлена департаментом без исполнения.

Видео (кликните для воспроизведения).

В итоге суд взыскал неосновательное обогащение с ДГИ.

Источники


  1. Комаров, Сергей Александрович Теория государства и права. Гриф МО РФ / Комаров Сергей Александрович. — М.: Норма, 2016. — 148 c.

  2. Кутафин, О. Е. О. Е. Кутафин. Избранные труды. В 7 томах. Том 6. Субъекты конституционного права Российской Федерации как юридические и приравненные к ним лица / О.Е. Кутафин. — М.: Проспект, 2011. — 336 c.

  3. Лазарев, В. В. Теория государства и права / В.В. Лазарев, С.В. Липень. — М.: Юрайт, Юрайт-Издат, 2012. — 640 c.
  4. Тихомиров, М. Ю. Увольнение по инициативе работодателя. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 499 c.
Пересчет арендной платы при уменьшении кадастровой стоимости
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here