Переуступка доли с материнским капиталом

Помощь в решении вопроса: "Переуступка доли с материнским капиталом" от профессионалов простыми и понятными словами.

Представление интересов в судах общей юрисдикции

Представление интересов в судебном споре в суде общей юрисдикции.

Цитата
Наталья написал:
Антон, благодарю Вас за ответ!
Подскажите, пожалуйста, а где я могу найти само заявление об обжаловании по данному делу?

Заявление есть у истца и в карельском суде.

Цитата
tayti написал:
Здравствуйте! Можно проконсультироваться? У нас такая ситуация. Мы купили квартиру в новостройке по переуступке прав требования. Имеется договор долевого участия. Прежний владелец квартиры приобретал ее с использованием материнского капитала. Об этом мы узнали только после подписания договора уступки. Продавец говорит, что на вырученные деньги собирается купить житье так же в новостройке, но большей площадью. И если нужно там уже наделит детей долями. Что нам как покупателям грозит в будущем во всей этой ситуации? Не ужели если дойдет до судебных разбирательств, могут признать сделку недействительной? И если мы продадим эту квартиру? Заранее спасибо!

Для начала Пенсионный фонд может захотеть признавать сделку недействительной, т.к. обязательство по выделению долей несовершеннолетним в этой квартире не исполнено. Наделял ли собственности несовершеннолетних в новой квартире еще вопрос.
Наиболее мягким вариантом действий ПФР будет требование вернуть сумму МСК.

Сложность для вас в том, что вы явно знали о том, что квартира приобретена с использованием МСК. Однако, проверять документы об изменении обязательства продавца перед Пенсионным фондом у вас нет возможности.

Цитата
LEbEdEV написал:
Цитата
tayti написал:
Здравствуйте! Можно проконсультироваться? У нас такая ситуация. Мы купили квартиру в новостройке по переуступке прав требования. Имеется договор долевого участия. Прежний владелец квартиры приобретал ее с использованием материнского капитала. Об этом мы узнали только после подписания договора уступки. Продавец говорит, что на вырученные деньги собирается купить житье так же в новостройке, но большей площадью. И если нужно там уже наделит детей долями. Что нам как покупателям грозит в будущем во всей этой ситуации? Не ужели если дойдет до судебных разбирательств, могут признать сделку недействительной? И если мы продадим эту квартиру? Заранее спасибо!

Для начала Пенсионный фонд может захотеть признавать сделку недействительной, т.к. обязательство по выделению долей несовершеннолетним в этой квартире не исполнено. Наделял ли собственности несовершеннолетних в новой квартире еще вопрос.
Наиболее мягким вариантом действий ПФР будет требование вернуть сумму МСК.

Сложность для вас в том, что вы явно знали о том, что квартира приобретена с использованием МСК. Однако, проверять документы об изменении обязательства продавца перед Пенсионным фондом у вас нет возможности.

Мы к сожалению не знали, что продавец использовал материнский капитал. Узнали только после оформления переуступки прав требования. Связались с продавцом и он уверяет, что при необходимости выделит доли детям. И приобрели они квартиру большей площади именно для этого. Если он там выделит доли, то нас как покупателей не должны коснуться их разбирательства с пенсионным фондом?

Цитата
tayti написал:
Мы к сожалению не знали, что продавец использовал материнский капитал. Узнали только после оформления переуступки прав требования. Связались с продавцом и он уверяет, что при необходимости выделит доли детям. И приобрели они квартиру большей площади именно для этого. Если он там выделит доли, то нас как покупателей не должны коснуться их разбирательства с пенсионным фондом?

В основном договоре разве не упоминается материнский капитал?

Вопрос выделит или нет еще не решен. Поэтому сложности могут начаться или нет.

Коснется вас или нет зависит от требований с которыми выйдет Пенсионный фонд.

Цитата
LEbEdEV написал:
Цитата
tayti написал:
Мы к сожалению не знали, что продавец использовал материнский капитал. Узнали только после оформления переуступки прав требования. Связались с продавцом и он уверяет, что при необходимости выделит доли детям. И приобрели они квартиру большей площади именно для этого. Если он там выделит доли, то нас как покупателей не должны коснуться их разбирательства с пенсионным фондом?

В основном договоре разве не упоминается материнский капитал?

Вопрос выделит или нет еще не решен. Поэтому сложности могут начаться или нет.

Коснется вас или нет зависит от требований с которыми выйдет Пенсионный фонд.

Нет, в договоре долевого участия не прописано про материнский капитал. Только платежные документы на часть долга, которые они внесли наличными, а остальную часть пенсионный фонд перечислили на счет застройщика.

Цитата
tayti написал:
Цитата
LEbEdEV написал:

В основном договоре разве не упоминается материнский капитал?

Вопрос выделит или нет еще не решен. Поэтому сложности могут начаться или нет.

Коснется вас или нет зависит от требований с которыми выйдет Пенсионный фонд.

Нет, в договоре долевого участия не прописано про материнский капитал. Только платежные документы на часть долга, которые они внесли наличными, а остальную часть пенсионный фонд перечислили на счет застройщика. Обычно Пенсионный фонд требует прямого указания в договоре об этом.
В любом случае из платежных документов вы могли понять про использование МСК

Все, что куплено на маткапитал, при разводе не делится
Брак браком, а при разводе имущество, приобретенное на материнский капитал, — уже не совместно нажитое.

Впервые дано разъяснение, как при разводе поступать с недвижимостью, купленной на материнский капитал.
Судя по тому, что государство пока не собирается отказываться от выплат материнского капитала, а семей, получивших эти деньги, становится все больше, реально предположить, что подобных дел в судах может оказаться немало. Поэтому разъяснения Верховного суда по делу о разделе недвижимости, купленной семьей на материнский капитал, могут оказаться полезными как судьям в регионах, так и простым гражданам, если им придется столкнуться с подобной проблемой.
Все началось с решения городского суда города Славянска Краснодарского края. Там суд рассмотрел иск о разделе недостроенного дома. Бывший муж потребовал, чтобы суд признал право собственности на половину недостроенного дома за ним. Дом семья строила в браке, брак закончился, дом остался. Но до конца оформить его не смогли, так как это — недострой.
Горсуд поступил стандартно — все нажитое супругами в браке считается их общей собственностью и в случае развода делится пополам. Такое решение и было принято — половину дома суд присудил бывшей жене, вторую половину — бывшему мужу.
Краевой суд, куда недовольная экс-супруга обратилась, оспаривая такой дележ, подтвердил правоту своих коллег — раздел, дескать, был справедливым.

Читайте так же:  Заявление о предоставлении материнского капитала

Материнский капитал по переуступке

Для начала вам стоит ознакомится с нашим материалом «Изменение или расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости». Эти правила применяются и для договоров перемены лиц в обязательстве (уступки).

В Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» действительно не упоминается договор уступки права требования (цессии). Вместе с тем, п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» содержит перечень сделок, на которые могут направляться денежные средства материнского капитала: на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

Поэтому вы либо используете судебный порядок для решения вашего вопроса, либо договоритесь с застройщиком о расторжении договора участия в долевом строительстве и заключении прямого договора участия в долевом строительстве на вас. Первый вариант может занять много времени, второй вариант зависит от желания застройщика помочь вам. Застройщик не обязан участвовать в этом мероприятии, т.к. он уже заключил сделку. Пояснения с вашей стороны ситуации застройщику могут помочь вам в решении этого вопроса.

Готовая пошаговая инструкция по покупке квартиры с материнским капиталом

Все больше семей сегодня используют материнский капитал для оплаты квартиры или дома. Размер денежной помощи в 2018 году составляет 453 026 рублей. Этой суммы не хватит на полную оплату жилья, однако она значительно облегчает бремя расчетов за жилье.

Порядок действий

Общая схема покупки недвижимости под материнский капитал следующая:

  1. Заключение сделки с продавцом и регистрация права собственности покупателя в Росреестре. Этот этап идет первым, поскольку только после переоформления недвижимости сотрудники фонда будут оценивать жилье на соответствие требованиям закона.
  2. Подача документов на выплату средств в ПФР. Рассмотрение заявки Фондом займет 1 месяц, после чего он примет решение – выплатить средства или нет.
  3. Выплата денег. Если сделка в порядке, ПФР выплачивает денежные средства по сертификату. Перечисляются они на счет покупателя или банка, если речь идет о погашении ипотеки.

Далее рассмотрим подробнее ключевые моменты процедуры реализации материнского капитала.

Условия использования

Потратить материнский капитал можно только при условии четкого соблюдения всех обозначенных в законе условий:

  1. По итогам сделки семья должна получить в собственность целый объект недвижимости. Как правило, покупается целая квартира или дом, но в некоторых случаях допустимо выкупать и долю – только если в результате весь объект недвижимости поступит в распоряжение семьи.
  2. Жилье должно быть пригодным для проживания. Нельзя покупать аварийную, готовящуюся к сносу или ветхую недвижимость.
  3. Материнский капитал направляется на улучшение жилищных условий. Если по итогам сделки положение семьи ухудшится, ПФР не выплатит средства (подробнее смотрите требования к недвижимости ниже).
  4. Жилье должно располагаться на территории России.
  5. Детям обязательно должны быть выделены доли в купленном жилье. Это обеспечивается при оформлении сделки или с помощью нотариально удостоверенного обязательства по выделению долей в будущем.
  6. Сделки с супругами запрещены, а с близкими родственниками (например, родители) по общему правилу не проходят проверку. Это связано с предотвращением незаконного обналичивания капитала и чревато уголовным преследованием по факту мошенничества.

Отдельно выделяется условие о возрасте ребенка . По общему правилу реализовать материнский капитал можно, только если ребенку уже исполнилось 3 года. Однако в некоторых случаях допустимо получить деньги и до достижения трехлетнего возраста:
  • если квартира приобретается в ипотеку – допустимо погасить кредит или оплатить первый взнос;
  • если у семьи уже есть заем (кредит) на покупку жилья – его можно погасить средствами материнского капитала.

Обязательно обратите внимание на требования к недвижимости:

  1. Можно купить квартиру (дом) на вторичном рынке, квартиру по ДДУ или строящийся объект со степенью готовности не менее 70%.
  2. Квартира должны быть отдельным изолированным помещением в МКД, располагаться не в подвале (цоколе).
  3. Жилье должно отвечать требованиям санитарно-гигиенических и технических норм и правил:
    1. есть системы отопления, водоснабжения и водоотведения (зависит от особенностей населенного пункта);
    2. в течение отопительного периода воздух должен обогреваться равномерно;
    3. жилые комнаты и кухня должны иметь естественное освещение через окна.
  4. Жилье должно отвечать требованиям по площади.
  5. Если приобретается дом – он должен быть возведен с учетом всех строительных требований, соответствовать разрешению на строительство и проектной документации.

Если в квартире проведена несогласованная перепланировка, получить средства маткапитала под ее покупку не получится.

По общему правилу удвоение материнского капитала невозможно, однако у ряда застройщиков есть социальные программы, которые позволяют уменьшить стоимость жилья на двойную сумму маткапитала.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Особенности продажи покупателю через маткапитал

Если покупатель приобретает квартиру под маткапитал, продавец сможет получить свои деньги не ранее, чем через 2 месяца после государственной регистрации перехода права собственности на нового владельца. Это связано с длительной процедурой проверки сделки сотрудниками ПФР.

В связи с этим продавцы изыскивают способы обезопасить себя, защитить свои интересы и как можно быстрее получить оплату. На практике появились следующие варианты продажи:

  1. Непосредственно под материнский капитал (без ипотеки).

[2]

В договоре указывается, что часть вносится собственными накоплениями покупателя, а часть средств будет выплачена продавцу из средств материнского капитала после госрегистрации. Как правило, до дня полной оплаты устанавливается обременение (залог) квартиры в пользу продавца.

Этот вариант более удобен для покупателя, поскольку не нужно привлекать дополнительные источники финансирования. Однако если ПФР не одобряет сделку, покупатель будет вынужден изыскивать иные способы оплаты – это уже риск продавца.

  1. С использованием кредитных средств (ипотеки).
Читайте так же:  Как проверить кадастровый номер земельного участка

Покупатель заключает ипотечный договор, рассчитывается кредитными средствами с продавцом, а после согласования сделки с Фондом средства материнского капитала перечисляются в банк. Этот вариант более предпочтителен для продавца, поскольку не несет практически никаких рисков. Покупатель же будет вынужден нести расходы на оформление, получение и возврат кредита.

Какой из перечисленных выше вариантов выбрать – зависит исключительно от решения сторон. В любом случае покупатель никогда не получает наличные деньги из Фонда – расчеты осуществляются напрямую между ПФР и продавцом (или ПФР и банком) через банковские счета.

Как оформить в договоре купли-продажи: образец

Первый этап использования материнского капитала – заключение сделки купли-продажи жилья. Уделите особое внимание составлению договора. Наряду с иными существенными условиями он обязательно должен содержать условие о частичной оплате квартиры с использованием средств материнского капитала.

Прописать условие об оплате можно следующим образом:

«Расчет между сторонами производится в следующем порядке:

Денежные средства в сумме _______________________ руб. являются личными средствами Покупателя и передаются Продавцу в день подписания настоящего договора.

Оставшаяся сумма _______________________руб. выплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал перечисляется в безналичном порядке_____ (здесь укажите территориальный орган ПРФ) на расчетный (банковский) счет продавца №_________________________, открытый в __________________________(здесь укажите наименование банка продавца), юридический адрес: ________________________________________, к/с_____________________, ИНН_______________________, БИК_______________, ОГРН ___________________, КПП______________, после государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по _____________________(наименование вашего региона) к покупателям в течение _______ дней (месяцев).

Обязанность Покупателя по оплате считается исполненной с даты окончательного поступления средств на счет Продавца»

После подписания основного договора документы передаются на регистрацию в Росреестр. Спустя 5-14 дней с даты подачи документов проходит государственная регистрация права собственности покупателя.

После завершения процедуры нужно сформировать пакет документов для ПФР:

  1. Заявление о распоряжении средствами капитала. Бланк можно найти на сайте Фонда или в территориальном отделении.
  2. Сертификат (дубликат сертификата) на материнский капитал.
  3. Паспорт и СНИЛС заявителя.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Копия договора купли-продажи квартиры (дома) с отметкой о госрегистрации.
  6. Выписка из ЕГРН на квартиру (дом).
  7. Если жилье не оформлено в собственность родителей и детей по долям – нотариально удостоверенное обязательство оформить жилое помещение в общую долевую собственность всех членов семьи.

Документы подаются в территориальный орган ПФР. После получения бумаг специалисты Фонда начинают тщательную проверку сделки. Если все в порядке, Фонд принимает решение о перечислении средств материнского капитала.

Подробнее по теме покупки квартиры на материнский капитал смотрите видео

В случае, если Фонд отказал в перечислении средств, такое решение придется обжаловать через суд.

Можно ли будет позднее продать жилье?

Распорядиться купленной квартирой в будущем можно с учетом ряда особенностей, которые зависят от возраста детей.

  1. Если детям уже исполнилось 18 лет.

В этом случае вопрос решается без обращения в органы опеки и попечительства. Продать квартиру можно с учетом мнения всех сособственников. Такие сделки в обязательном порядке оформляются нотариально, поскольку речь идет о продаже долевой собственности.

Если кто-то из сособственников квартиры решит продать свою долю отдельно от других владельцев, придется направлять остальным собственникам уведомления о преимущественном праве покупки.

  1. Если дети несовершеннолетние.

В этом случае без обращения к органам опеки и попечительства не обойтись. Интересы ребенка при продаже не должны быть нарушены, в связи с этим вам придется представить доказательства того, что дети получат доли в другом жилом помещении.

Чаще всего в таких случаях речь идет об альтернативной продаже – сделке, направленной на одновременную продажу своего жилья и покупку нового.

Для оформления такой сделки наряду со стандартными документами понадобится разрешение органа опеки и попечительства на ее проведение.

Когда можно продать квартиру, купленную на маткапитал?

– Мы приобрели квартиру с использованием маткапитала. Подскажите, через сколько ее можно будет продать, чтобы не было акта мошенничества, и как это сделать? Дети должны иметь собственность в другой квартире или им нужно будет только сделать постоянную регистрацию по другому адресу?

Отвечает генеральный директор «Форос Аудит» Елена Васильева:

Жилье, приобретенное с использованием материнского капитала, Вы можете продать в любой момент. Конечно, если стоимость приобретаемого жилья на момент сделки оплачена полностью, и нет иных обременений (ипотека и т. д.). Если сделка не была подозрительной, то есть, к примеру, Вы не приобретали жилье у своих родственников или по заведомо завышенной стоимости, то можете продавать жилье хоть на следующий день после регистрации на него прав собственности.

В ситуации, когда у Вас нет уверенности, что Вашей сделкой никто не заинтересуется, то можно подождать три года (это срок исковой давности) и продавать квартиру уже после истечения этого срока. Но Вы должны учесть, что чтобы не нарушать права несовершеннолетних детей, которые участвуют в сделке с привлечением материнского капитала, Вам необходимо предоставить им иное имущество (долю в квартире, доме) причем по площади, стоимости и удобствам не хуже, чем квартира, которую Вы намерены продать. Просто прописать детей на новой жилплощади недостаточно.

Отвечает ведущий юрисконсульт компании Est-a-Tet Юлия Дымова:

Материнский капитал выдается матери для того, чтобы она улучшила жилищные условия своих детей, которые априори должны быть собственниками этого жилья. Продать этот объект можно в любой момент, так как моратория на маткапитал нет, но детей необходимо сразу наделить собственностью в каком-то другом месте либо выполнить иное требование органов опеки и попечительства.

Отвечает юрист Роман Харланов:

Материнский капитал предполагает, что он может быть потрачен только на ребенка. Соответственно, если изначально квартира приобреталась с участием маткапитала, то при продаже квартиры у этого ребенка должна быть собственность в другом месте, площадью не меньше, чем была (больше – можно). Это отслеживают и жестко регулируют органы опеки. И если это условие не соблюдается, органы опеки могут сделку по продаже квартиры приостановить. Так что «просто регистрации» ребенка по новому месту жительства совершенно недостаточно.

Отвечает юрисконсульт офиса «Домодедовское» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Наталья Каретова:

Для того чтобы на момент продажи квартиры были соблюдены законные требования, необходимо выполнить все условия предоставления материнского капитала. В том числе наделить всех членов семьи долями в квартире, приобретенной за счет средств материнского капитала. Также важно получить одобрение органов опеки и попечительства на продажу такого жилья. Как правило, одобрение таких сделок происходит при условии того, что одновременно на имя несовершеннолетних будет куплено другое жилье.

Читайте так же:  Материнский капитал смоленская область

При этом новое жилье оценивается по совокупности факторов: наличию приемлемой инфраструктуры, площади, году постройки (жилье не должно быть ветхим или находиться в аварийном состоянии), местонахождению, наличию обременений. Обычно органы опеки проверяют, чтобы новое жилье было не хуже того, которое было куплено с использованием средств материнского капитала. При этом решение выносится индивидуально: к примеру, органы опеки могут одобрить покупку жилья большей площади в районе с менее развитой инфраструктурой или покупку жилья в другом регионе, если родители предоставят документы, подтверждающие смену места работы.

Кроме того, нужно иметь в виду, что если недвижимость приобреталась за счет кредитных средств банка и обременение еще не погашено, то необходимо получить согласие банка на продажу квартиры. А банк, в свою очередь, может установить дополнительные условия и ограничения для сделки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

По закону у Вас возникает обязанность наделить детей собственностью в той квартире, которая была приобретена с использованием материнского капитала. При этом есть нюанс относительно недвижимости, оплаченной при помощи кредитных средств. Если есть ипотека, родители обязаны наделить детей собственностью в квартире в течение шести месяцев после полного погашения задолженности. Уже после выполнения этого требования они могут продать квартиру в любое время, получив предварительно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

Отвечает генеральный директор ЮК «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Поскольку квартира была приобретена с использованием средств материнского капитала, собственниками указанной квартиры являются в том числе и несовершеннолетние дети. Закон не содержит никаких ограничений по сроку отчуждения такой квартиры, но при осуществлении родителями сделок с недвижимостью, где есть собственность детей, такие сделки проводятся под контролем органов опеки и попечительства.

Органы опеки пристально следят за соблюдением прав детей, поэтому для получения положительного ответа по поводу будущей продажи квартиры, купленной с использованием материнского капитала, потребуется доказать следующее:

  • после продажи дети не лишатся своей доли в праве собственности (родители гарантируют выделение им в будущей/уже имеющейся дополнительной квартире выделение доли в размере не меньшем, чем была ранее);
  • жилищные условия в квартире, где детям выделяются доли, должны соответствовать санитарным нормам и, кроме того, не должны быть хуже существующих.
Видео (кликните для воспроизведения).

Только в этом случае может быть получено разрешение, без которого продажа жилья невозможна.
Регистрация (прописка) детей по новому месту жительства не имеет первостепенного значения.

Отвечает адвокат Сергей Головин:

Согласно законодательству, при покупке квартиры с использования маткапитала Вы должны были оформить приобретенную недвижимость на всех членов семьи: маму, папу, детей. Доли устанавливаются при покупке и могут быть неравными.

Законодательство о материнском капитала не содержит ограничений и запретов на покупку или продажу недвижимости по срокам. Здесь возможны два варианта. Если Ваши дети совершеннолетние, то особых ограничений по продаже квартиру нет. Но если они еще несовершеннолетние, то Вам необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства для распоряжения данной квартирой. Без разрешения нельзя зарегистрировать переход права собственности на квартиру в регистрационной службе.

Для получения разрешения на продажу доли ребенка следует обратиться в орган опеки по месту жительства с заявлением. Данное разрешение выдается после проверки документов и беседы с ребенком. Проверять будут следующее: не нарушаются ли интересы ребенка, не произойдет ли ухудшение жилищных условий, получит ли ребенок в собственность долю не менее той, которой он владеет до продажи. Для того чтобы получить согласие, лучше заранее (до подачи заявления) найти квартиру, которую Вы будете покупать, и заключить с продавцом предварительный договор. Срок действия данного разрешения не установлен законодательством, поэтому прописывается в самом документе и обычно не превышает три месяца. По прошествии данного срока, если не удалось зарегистрировать договор купли-продажи, необходимо будет получать новое разрешение.

Также нужно помнить, что, если Вы владеете квартирой менее трех лет, а при покупке квартиры на материнский капитал после 1 января 2016 года менее пяти лет, Вам необходимо будет оплатить налог на доходы физических лиц. Чтобы этого избежать, постарайтесь провести покупку и продажу в одном налоговом периоде.

Если же Вы купили квартиру в ипотеку, то Вам, кроме всего прочего, будет нужно получить согласие банка на данную сделку.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

– Хотим купить квартиру по договору переуступки в строящемся доме, у продавца она была куплена за счет наличных и кредитных средств, а после ипотека погашена материнским капиталом. Они хотят приобрести другой объект тоже в строящемся доме и уже там выделять доли детям после получения акта приема-передачи квартиры. Возможно ли такое? Есть ли риски для покупателя?

Отвечает эксперт по недвижимости Ирина Касинская:

Отвечает заместитель генерального директора по юридическим вопросам группы компаний «ТСН Недвижимость» Анна Ачедовская:

В данном случае легитимное проведение такой сделки не представляется возможным. Продать квартиру, приобретенную на кредитные средства, частично погашенные материнским капиталом, невозможно.

Первое, что необходимо сделать, – это дождаться завершения всего цикла строительства и сдачи дома в эксплуатацию, затем подписать акт приема-передачи квартиры и оформить все документы на собственность в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. После необходимо полностью погасить ипотечный кредит на квартиру, далее родителям или законным представителям нужно наделить детей долями в квартире. При этом размер долей не должен быть меньше, чем использованные средства материнского капитала, который был использован на погашение ипотечного кредита. Добавлю, что продажа квартиры в таком случае возможна только с разрешения государственных органов опеки и попечительства: дети должны быть наделены долями именно в той квартире, на приобретение которой и был использован материнский капитал.

Для покупателей квартиры, которая была приобретена с использованием финансовых средств материнского капитала, существует большой риск признания сделки недействительной. Такова судебная практика.

Читайте так же:  Закон санкт петербурга о материнском капитале

Отвечает управляющая по переуступкам агентства «М16-Недвижимость» Наталья Ломаза:

Для того чтобы провести такую сделку, участникам со стороны продавца предстоит совершить ряд дополнительных мероприятий. Продавцы обязаны выделить «детскую» долю в новой квартире еще на стадии продажи той квартиры, ипотеку по которой погасили с помощью материнского капитала. Данное действие обязательно должно получить подтверждение со стороны органов опеки. Полученная после подтверждения от опекунских органов документация должна быть приложена к пакету документов о продаже квартиры по переуступке. Только после этого все документы вместе с договором отправляются в Росреестр. В противном случае ведомство откажет покупателю в регистрации сделки. Дело в том, что Пенсионный фонд тщательно следит за тем, куда направляются средства капитала, выплачиваемого для поддержки молодых семей. Одновременно с этим подобные схемы затрагивают права самих детей, а это уже гарантирует особое внимание со стороны органов опеки. При таких «отягчающих» условиях к продаже участники сделки должны подходить очень ответственно, иначе существует большой риск, что регистрация сделки не состоится. Но если сделать все правильно, трудностей не возникнет.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Да, совершение такой сделки возможно. Важное условие для нее – получить согласие органов опеки и попечительства на совершение данной сделки. В случае, если условия заключаемых договоров будут предусматривать оформление на детей соответствующих долей квартиры, проблем в ее согласовании не должно возникнуть.

Прочие риски минимальны. Для их оптимизации Вам следует указать в договоре полную стоимость квартиры, а также все существенные условия договора.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Главное в данной ситуации – наделить ребенка долей в новом объекте недвижимости. После чего договор регистрируется, опека дает свое согласие, и с момента регистрации все становится легитимно, и риски отсутствуют.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

Для покупателя в данном случае рисков нет никаких. Оформление договора переуступки происходит в обычном порядке. Однако у продавца в дальнейшем могут возникнуть некоторые трудности. В случаях, когда для приобретения строящегося жилья используется материнский капитал, оформляется нотариальное обязательство, в котором мать обязуется в течение шести месяцев с даты ввода дома в эксплуатацию оформить доли на своих детей в конкретной квартире, на которую были выделены средства. Если же мать принимает решение приобрести другую квартиру, ей необходимо договориться с Пенсионным фондом о внесении изменений в существующий документ. В противном случае ее могут привлечь к ответственности за нецелевое использование государственных денег.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Возможность продать квартиру купленную на материнский капитал

Высокая стоимость жилья ограничивает покупательскую способность большей части населения. Но для приобретения квартиры или дома можно использовать альтернативные источники — ипотеку, участие в государственных программах субсидирования, привлечение средств материнского капитала. Последний метод самый распространенный. Но после приобретения может возникнуть проблема – как продать квартиру, купленную на материнский капитал и купить другую с лучшими условиями проживания?

Общие положения

Возможность вложения средств государственной помощи для приобретения недвижимости регламентирована законом №256-ФЗ. Пособие можно направлять на покупку квартиры в новостройке, вторичного жилья, частного дома.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но с целью защиты интересов детей действуют ограничения. Именно они могут стать препятствием для продажи купленного жилья.

Что это такое

Материнский капитал – это материальная помощь семьям, у которых родился второй ребенок. Сумма в 2019 году составляет 453 026 руб. Помощь от государства может быть получена только после того, как ребенку будет не менее 3-х лет.

До этого времени распоряжаться средствами в полном объеме родители не могут. Но подобная ситуация не всегда устраивает семьи.

Для решения проблемы предусмотрены случаи использования материальной помощи сразу после рождения детей:

Показатели Описание
Внесение первоначального взноса по ипотеке распространяется как на вторичный рынок, так и на новостройки
Погашение кредита на жилье, в частности досрочная выплата части обязательных платежей
Рассрочка от застройщика выплата первого взноса, обязательных платежей. Действует только при заключении договора долевого участия. Методика применяется редко из-за сложности оформления

Кто может претендовать

Перечень потенциальных получателей государственных средств описан в п.1 ст.3 закона №256-ФЗ. Причем в нормативном документе нет разделения на родных и усыновленных детей.

Родители, как и ребенок, должны быть гражданами РФ. Родные дети получают этот статус при рождении (указывается в свидетельстве), усыновленные могут приобрести по факту оформления опеки.

Материнский капитал выплачивается семье только один раз, претендовать на него могут следующие лица:

Показатели Описание
Женщины родившие или усыновившие второго ребенка с 01.01.2017
Мужчины которые являются единственными родителями детей, усыновителям
Отец если мать в судебном порядке лишена родительских прав

Куда следует идти

Выдача государственной помощи осуществляется через Пенсионный фонд РФ. Официально срок подачи заявления с момента рождения ребенка – 2,5 года.

Получить часть средств раньше можно для первого взноса по ипотеке, в связи с тяжелым положением семьи, для оплаты услуг няни. Обязательно предоставляются подтверждающие документы.

Порядок подачи заявления в ПФ РФ на материнский капитал:

  1. Написать заявление.
  2. Приложить к нему документы родителей, свидетельство о рождении ребенка.
  3. Договор купли/продажи, ДДУ, соглашение об ипотечном кредитовании.
  4. СНИЛС.

По истечении 2-3 месяцев, после проверки, средства будут перечислены на расчетный счет банка. С этого момента жилье будет являться собственностью банка до окончательной выплаты ипотеки.

Если покупка жилой недвижимости осуществляюсь после достижения трехлетнего возраста младших детей, в Пенсионный фонд предоставляется только соглашение купли/продажи.

Особенности продажи

Базовое условие использования государственной поддержки – выделение доли из средств реализации недвижимости ребенку. В противном случае законом это будет рассматриваться как нецелевое использование государственной помощи, а сделка купли/продажи станет фиктивной.

Читайте так же:  Документы для компенсации материнского капитала

Поэтому прежде чем думать, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, нужно внимательно ознакомиться с законодательными актами.

О чем говорит закон

На основании действия ст.36 ГК РФ при продаже недвижимости полученная сумма должна делиться между всеми в семье, в то числе – детьми. Это базовое условие реализации квартиры или дома, для приобретения которых использовался материнский капитал.

Однако вместе с этим сделка согласовывается с органами опеки. Они же руководствуются нормами ст.37 ГК, согласно которой сделки на отчуждение (продажу) недвижимости нужно согласовывать.

В пп.4 п.1 ст.20 закона №48 есть условия, при которых возможна продажа квартиры (дома), приобретенной за средства государственной поддержки – при смене места жительства. Это единственный вариант реализации общего имущества.

Какие нужны будут документы

Подготовительный этап – сбор необходимой разрешительной документации. Так как осуществляется продажа жилья с долевым участием несовершеннолетних, обязателен контроль за соблюдением их прав со стороны государства. Если продать квартиру без официального разрешения органов опеки, сделка будет аннулирована.

Для заключения соглашения продажи понадобятся следующие документы:

  • официальное разрешение государственных органов социальной защиты;
  • паспорта участников сделки;
  • документы, подтверждающие право владения квартирой или домом.

[1]

Для чистоты сделки могут потребоваться паспорт БТИ, выписки, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам. Если недвижимость находится в залоге по ипотеке – обязательно разрешение банка.

Условия сделки

Действующее законодательство в первую очередь защищает права детей. В особенности это относится к обеспечению условий проживания. Основное правило сделки по продаже жилья – обеспечение детям нормальных условий проживания.

Поэтому предварительно нужно выписать юного дольщика из квартиры и прописать по другому месту жительства. При этом за ним остается доля от реализуемого имущества.Для подписания соглашения разрешение государственной опеки обязательно. Исключение – ребенку исполнилось 18 лет.

Можно выделить следующие базовые условия реализации жилой недвижимости:

Показатели Описание
Обеспечение условия проживания несовершеннолетних дольщиков после реализации жилья
Отсутствие имущественных претензий со стороны третьих лиц банка, кредитора, других дольщиков
Есть разрешение органов опеки
Покупатель ознакомлен со всеми рисками сделки

Последнее обязательно, так как при признании продажи незаконной не будут возвращены оплаченные ранее государственные пошлины.

Отдельно рассматривается вопрос по передаче квартиры по переуступке. Новый дольщик должен знать о возможных рисках, так как несоблюдение действующего законодательства может сделать сделку ничтожной. Поэтому продажи доли в жилом строительстве, где использовался материнский капитал, очень редки.

Разрешение органов опеки

Адреса и контактные данные органов опеки и попечительства можно найти на региональных сайтах департамента труда и социальной защиты. Там же можно уточнить время работы ответственных лиц, актуальный перечень документов для получения разрешения на продажу жилой недвижимости.

Согласие выдается на основании следующей информации:

  1. Заявление. Составляется в свободной форме, заявитель – родители или опекуны. Важно подробно описать ситуацию, условия проживания на новом месте. Если ребенку исполнилось 14 лет, от него требуется отдельное заявление.
  2. Паспорта родителей, свидетельства рождения детей.
  3. Свидетельство о законной регистрации прав собственности на реализуемую недвижимость.
  4. План БТИ, кадастровый паспорт.
  5. Выписка о проживающих в квартире или доме из домовой книги, поквартирной карточки;
  6. Подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

Средний срок рассмотрения заявления – 1 месяц. Но по отдельному ходатайству его можно сократить, предоставив подтверждение. Это могут быть истекающие сроки действия документов, срочная необходимость улучшения условий проживания.

Пошаговая инструкция процесса

На практике продажа квартиры, при покупке которой использовалась государственная помощь, сложна. Небольшая ошибка может стать причиной аннулирования сделки. Выход – воспользоваться юридическим сопровождением. Но кроме этого нужно знать порядок действий.

Для продажи жилья, приобретенного за счет материнского капитала, следует придерживаться таких этапов:

  1. Обеспечить детей новым жильем, прописка обязательна. Главное – создать комфортные условия проживания.
  2. Погасить задолженность по коммунальным услугам.
  3. Оформить выписку о составе проживающих в реализуемой квартире.
  4. Найти потенциального покупателя, уведомить его об особенностях продажи.
  5. В договоре купли/продажи указываются все дольщики недвижимости.
  6. Получить справку об отсутствии задолженность по коммунальным услугам.
  7. Если ипотека за жилье еще не выплачена, требуется разрешение банка.
  8. Подать документы в местную социальную службу, получить официальное согласие.
  9. Оформить сделку, оплатить государственные пошлины.

Это базовый регламент продажи жилья. В каждом из пунктов могут быть индивидуальные нюансы. Обязательно нужно проверить юридическую чистоту сделки и получить официальное разрешение контролирующих государственных органов.

Видео: особенности сделки

Важные нюансы

Риски продавца квартиры при подобных сделках минимальны. В более незащищенном положении оказывается покупатель. Причина – закон и суд, в случае разбирательства, всегда будет защищать интересы детей. Поэтому особое внимание уделяется составлению договора.

В соглашении нужно проверить следующие данные:

  • указаны фактические дольщики квартиры, в том числе дети;
  • обязательно прописывается, что жилье приобреталось с использованием средств материальной помощи государства;
  • ссылка на разрешение социальной службы.

Перед началом процесса продажи недвижимости нужно убедиться в соблюдении всех условий. Если органы опеки посчитают, что новое жилье не соответствует действующим нормам, в разрешении будет отказано.

Каждый этап сделки следует продумывать, искать возможные «подводные камни». Итакой подход поможет избежать ошибок.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
    • Регионы — 8 (800) 222-69-48
Видео (кликните для воспроизведения).

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источники


  1. Гуцол, В. В. Правовые основы Российского государства / В.В. Гуцол. — М.: Феникс, 2006. — 448 c.

  2. Корнийчук Г. А. Арбитражное процессуальное право. Ответы на экзаменационные вопросы; Экзамен — Москва, 2010. — 288 c.

  3. Малеев, Ю.Н. Международное воздушное право: вопросы теории и практики; М.: Международные отношения, 2012. — 240 c.
  4. Ключевые прецеденты ФАС Московского округа по налогам за 2009 год. — М.: Тимотиз Паблишинг Раша, 2010. — 512 c.
Переуступка доли с материнским капиталом
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here