Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов

Помощь в решении вопроса: "Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов" от профессионалов простыми и понятными словами.

Особенности сделок с недвижимостью между супругами. Может ли муж продать жене квартиру и наоборот?

Многие задаются вопросом о том, может ли муж продать жене квартиру. Продажа квартиры возможна в любой момент семейных отношений.

Однако сделка имеет ряд особенностей, а ее этапы зависят от правового статуса недвижимости.

Рассмотрим более подробно различные ситуации продажи квартиры между супругами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Может ли супруг реализовать жильё своей супруге и наоборот?

Согласно ГК РФ каждый собственник имеет право распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение. При совершении сделки оформляется договор купли-продажи. Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Запрет наложен на продажу жилой площади ребенком своим родителям. О продаже жилья между супругами в законодательстве ничего не сказано, следовательно, муж имеет право продать квартиру жене.

Если квартира приобретена в период брака, то такое жилье является общим совместным имуществом, в независимости от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности или нет.

Таким образом, продавая квартиру супруге, муж формально продает её сам себе. Сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, являются недействительными.

Как происходит продажа, если жильё в совместной собственности?

Правовая база

Вступление в брачный союз влечет за собой некоторые юридические последствия. Одним из таких последствий является возникновение режима совместной собственности. Порядок действует при отсутствии брачного договора, то есть в большинстве случаев (статья 33 СК РФ).

Статья 33 СК РФ. Понятие законного режима имущества супругов

    Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности.

Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

  • Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации.
  • Супружеская собственность формируется за счет всего нажитого, заработанного и купленного каждым из супругов после заключения брачного союза (статья 34 СК РФ).

    Владельцы общего имущества (супруги) обязаны использовать и распоряжаться имуществом по взаимному согласию (статья 35 СК РФ). Следовательно, недвижимость может быть продана только с согласием второго супруга.

    Можно ли провести сделку с общей и долевой собственностью?

    При общей собственности каждый владелец несет за нее ответственность. При этом не имеет значения, какая у них форма владения – общая долевая или совместная собственность. Оба супруга несут ответственность за своевременное внесение кварплаты, налогов и т. д.

    При долевой собственности все затраты по оплате коммунальных услуг, а также на содержание жилья рассчитываются исходя из размера доли.


    После развода часто возникают вопросы о том, как продать часть квартиры, которая принадлежит конкретному супругу.

    Если жилплощадь является общим имуществом, продать свою долю в ней не предоставляется возможным.

    Супруги имеют право в любой момент разделить совместное имущество (статья 38 СК РФ). Провести процедуру можно по обоюдному согласию, оформив соглашение у нотариуса.

    Если такая возможность отсутствует, то обращение в суд неизбежно.

    Через выделение долей

    Как было сказано выше, после выделения доли каждому супругу недвижимость перестает быть совместной собственностью.

    Совладелец наделен преимущественным правом для покупки (статья 250 ГК РФ). Таким образом, процедура продажи начинается с переговоров о покупке вторым супругом. Если получен отказ, то можно предлагать долю третьим лицам.

    Если супруги приняли решение о сделке купли-продажи между собой, то необходимо выполнить следующий алгоритм действий:

    • согласовать цену;
    • изготовить и подписать договор;
    • направить документы в Росреестр или МФЦ;
    • получить документы о переходе прав собственности.

    Для регистрации гражданину нужно предоставить правоустанавливающие документы на долю в квартире, договор купли-продажи и кадастровый паспорт.

    Также следует оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

    Через брачный договор

    Брачный договор представляет собой письменный документ, который заключается между молодоженами или будущими супругами по поводу распределения имущественных прав и обязанностей на недвижимость. Брачный договор может содержать информацию о порядке раздела имущества после расторжения брака.

    Для осуществления продажи необходимо выполнить следующие действия:

    1. Обратиться в Росреестр с соглашением о распределении частей в равном размере, либо об оформлении жилого помещения во владение только одного супруга (если во втором случае будет оплачено 50% стоимости жилого объекта, то необходимость в других действиях пропадет).
    2. После получения выписок ЕГРН следует оформить брачное соглашение, обозначив в нем раздельный режим имущественных активов для каждого из партнеров.
    3. Заключить договор купли-продажи.
    4. Направить документы в Росреестр для регистрации.

    Если в брачном договоре будет условие о том, что недвижимое имущество полностью переходит в собственность одного из партнеров после развода, то процедура значительно упроститься.

    Договор купли-продажи

    Соглашение купли-продажи формируется в стандартном виде. В документе указываются характеристики жилого объекта, цена, права и обязанности сторон.

    В качестве сторон выступает продавец и покупатель (кто продает и кто будет собственником в конечном результате). Заверять договор у нотариуса нет необходимости.

    Нюансы для недвижимости, купленной до брака

    Правовая база

    Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.
    Читайте так же:  Невыплата кредита банку

    Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

    Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

    Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

    Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

    Порядок действий

    Как было сказано выше, приобретенная недвижимость до брака не является совместно нажитым имуществом.

    Продажа производится согласно стандартному порядку. Собственник ищет покупателя, подготавливает необходимые документы и направляет их в регистрационную палату или в МФЦ.

    Потребуется подготовить следующий пакет бумаг:

    • общегражданские паспорта сторон;
    • соглашение купли-продажи;
    • документ, подтверждающий право собственности на жилой объект;
    • техпаспорт;
    • документ, подтверждающий право пользования жилым объектом;
    • данные о зарегистрированных лицах;
    • заявление о регистрации, оформленное по установленной форме;
    • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

    Если у второго супруга претензий не имеется, то владелец может смело приступить к подготовке.

    Подводя итоги, отметим, что если гражданин купил недвижимость до брака, он имеет право ее продать. Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Особенности сделок между родственниками: может ли муж продать квартиру жене и наоборот?

    Продать недвижимость супругу можно, однако для того, чтобы сделка состоялась, должны быть выполнены определённые условия. Законодательные нормы РФ не содержат точных указаний относительно таких сделок, поэтому каждая ситуация должна рассматриваться в индивидуальном порядке.

    Особенности правового статуса

    После того как брак официально регистрируется, все имущественные отношения граждан начинают осуществляться с учетом тех особенностей, которые устанавливает семейный кодекс РФ.

    Правовой статус объекта недвижимости имеет следующие особенности:

    1. Личной собственностью супругов является то имущество, которое было приобретено по безвозмездным сделкам (по договорам дарения или наследования).
    2. Та недвижимость, которая принадлежала мужу и жене до того, как брак был зарегистрирован, по-прежнему остается личной собственностью граждан.
    3. Имущество, приобретенное в браке за счет средств семейного бюджета, приобретает статус совместного и претендовать на него имеют право оба партнера.

    Если квартира приобретена после регистрации брака – ситуация меняется и имущество приобретает статус совместно нажитого. Распоряжение такими активами имеет ряд отличительных особенностей:

    • Продажа может быть осуществлена только при получении письменного согласия от всех прочих собственников.
    • Каждый владелец доли в квартире должен выступать продавцом при проведении сделки.
    • Отчуждать недвижимость при отсутствии согласий других собственников невозможно.

    Таким образом, для того чтобы сделка стала возможна потребуется изменить правовой режим жилья и выделить доли. Но даже в этом случае сделка будет иметь ряд особенностей, так как при продаже имущества между зарегистрированными супругами имеет место ситуация, в которой часть жилья передается самому себе.

    Когда такое возможно?

    В некоторых случаях муж может продать жене квартиру или наоборот и сделка не вызовет никаких претензий со стороны регистрирующего органа и ФНС. Эти условия напрямую связаны с определением личной собственности мужа и жены.

    Недвижимость может принадлежать исключительно одному из супругов если:

    • Право собственности перешло к нему до того, как был зарегистрирован брак.
    • Если основанием для перехода права собственности была безвозмездная сделка (дарение, наследование и т. д.).
    • Если жилье передано согласно условиям брачного контракта.

    Таким образом, если жилье было приобретено мужем в так называемом гражданском браке до момента официального заключения союза – никаких сложностей, чтобы купить квартиру у супруга, не возникнет. Для того чтобы снять возможные вопросы регистратора – в договор купли-продажи необходимо внести пункт подтверждающий режим личной собственности.

    [1]

    Как это сделать?

    Передать объект недвижимого имущества супругу или супруге можно следующими способами:

    1. Оформить договор дарения.
    2. Оставить жилплощадь в наследство.
    3. Выделить соответствующую долю и продать ее.

    Все большую популярность приобретают брачные договора в которых четко прописываются нюансы касающиеся раздела совместной собственности. В этом документе можно указать, что имущество имеет статус личной собственности.

    Если брачный контракт не заключен, то возникает ситуация, которая противоречит законодательным нормам РФ – супруг, являющийся владельцем жилья, на возмездной основе передает право собственности супруге, а в результате сделки возникает совместное право собственности, так как согласно статье 34 Семейного Кодекса РФ имущество, которое было приобретено за счет средств семейного бюджета в период официального брака является общим, независимо от того, на чью имя оно зарегистрировано.

    Таким образом, продавец в этой ситуации совершает сделку сам с собой, что запрещено Гражданским Кодексом РФ.

    Таким образом, для того, чтобы продать недвижимость между супругами сначала следует заключить брачный договор с указанием, что имущество имеет статус личного, а потом заключать договор купли-продажи.

    Может ли купить в ипотеку?

    Такая сделка невозможна, так как квартира из собственности супруга поступит в совместную собственность.

    Также стоит отметить, что банки крайне неохотно одобряют сделки между родственниками. Это обусловлено следующими факторами:

    • Кредитные организации опасаются, что при совершении сделок возможен сговор, призванный снизить рыночную стоимость объекта. Именно по этой причине приобретение недвижимости у супругов или детей запрещено на законодательном уровне.
    • При попытке купить квартиру в ипотеку придется доказывать банку, что сделка не является фиктивной и не проводится с целью обогащения.

    Также проведение сделок с родственниками, в том числе и с супругом, лишает участников права на получение налогового вычета.

    Читайте так же:  Добровольное соглашение об уплате алиментов

    Основные сложности

    1. Режим совместной собственности мужа и жены. Согласно законодательству РФ все имущество, приобретенное в браке, считается совместным в равных долях. Именно по этой причине при продаже недвижимости мужем жене он юридически совершает сделку сам с собой, ведь независимо от того, кто именно будет владеть квартирой, он, как супруг, имеет право на 50% квартиры. Поэтому ответ на вопрос, может ли муж продать долю в квартире жене, отрицательный. Такие сделки на законодательном уровне признаются ничтожными.
    2. При совершении сделок с имуществом, в том случае, если продавец состоит в официальном браке, ему требуется заручиться согласием мужа или жены на сделку. Дав такое разрешение, продавец опять же будет представлять обе стороны сделки, что повлечет за собой проблемы на этапе регистрации договора и проведения регистрационных действий по переходу права собственности.

    Последствия сделки

    Если сделка все же будет проведена после ее регистрации:

    • Жилье перейдёт в статус совместной собственности мужа и жены. Продавец получит право собственности на половину своей же квартиры.
    • Если в договор купли-продажи был включен раздел о том, что доли должны быть распределены – продавцу перейдет часть объекта.
    • Все средства, полученные за продажу объекта недвижимости становятся собственностью продавца, они не переходят в бюджет семьи и распоряжаться ими может только супруг.

    Таким образом, хотя на законодательном уровне такие сделки и не запрещены – какого-либо юридического смысла они не имеют. Осуществить продажу можно заключив брачный контракт между супругами или выделив доли, которые впоследствии можно будет продать или подарить. Однако, следует помнить, что такие действия могут привлечь внимание контролирующих органов, и повлечь за собой отказ в регистрации.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Покупка квартиры в долевую собственность супругами

    Долевая собственность используется преимущественно в тех случаях, когда нужно разделить жилье на отдельные части с последующим выделением их в натуре. Как следствие, такая система более актуальна для незнакомых друг с другом людей или других лиц, которые не проживают вместе, а не для супругов. Но если возникнет такая потребность, могут ли муж с женой приобрести квартиру в долевую собственность? Читайте в этой статье.

    Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

    Исходя из норм ст.33 СК РФ, совместная покупка квартиры парой предполагает общую совместную собственность супругов. Исключение тут только одно: заключение брачного контракта. В его рамках правоотношения между мужем и женой могут выстраиваться и на других условиях, лишь бы обе стороны были с этим согласны.

    Нужен ли брачный договор при долевой собственности

    Как следствие из сказанного выше, брачный договор (он же контракт) – это необходимость, без которой оформление жилья в долевую собственность не представляется возможным. Ранее, буквально в 2018 году, на это правило зачастую закрывали глаза и оформить собственность супруги могли без особых проблем (пусть это и было не слишком законно), однако сейчас, по состоянию на 2019 год, при попытке такого оформления, последует отказ. Брачный контракт нужно заключать обязательно, если есть желание приобрести жилье с разделением на доли.

    Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

    Зачем вообще требуется оформлять квартиру с долями? Чем она лучше и чем отличается от совместной? В обычном варианте это выглядит примерно так:

    Долевая собственность Совместная собственность
    Каждый владелец может распоряжаться только частью недвижимости. Жилье хоть и принадлежит нескольким лицам, но они вольны распоряжаться всеми помещениями без ограничений. Можно выделить долю в натуре и в буквальном смысле слова отгородиться от остальных жителей квартиры (самый простой пример – коммунальное жилье). Выделить долю в натуре невозможно. Да и обычно не требуется. Налог на недвижимость распределяется между всеми собственниками в соответствии с долей, которой они владеют. То же можно сказать и о коммунальных платежах. Все платежи и налоги распределяются между собственниками равными частями. Можно продать свою долю другим совладельцам или даже третьим лицам. Продать квартиру можно только целиком, с согласия всех совладельцев. В своей доле собственник может прописывать кого угодно и обустраивать ее по собственному усмотрению. Прописка других лиц, так же как и реконструкция помещений производится только с согласия всех владельцев.

    Налоговые вычеты

    Как легко можно заметить, в обычной семье наиболее актуальным и адекватным вариантом владения жильем является совместное пользование жильем. Однако тут есть одно значительное «Но!» — налоговые вычеты. С точки зрения законодательства, квартира в совместной собственности является одним элементом, вне зависимости от количества жильцов. Как следствие, налоговый вычет на нее полагается только один. А вот квартира, разделенная на доли – это уже несколько элементов и владелец каждого из них имеет право на налоговый вычет.

    Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

    Таким образом, единственный способ оформить жилье супругам в долевое владение – оформить брачный контракт до приобретения жилья. Еще раз уточним, что это может происходить как до брака, так и в момент вступления в него или любой день после заключения союза.

    Порядок действий

    1. Заключить брачный контракт, в котором расписать, например, что при покупке нового жилья оно обязано оформляться исключительно в долевую собственность.
    1. Найти подходящее жилье.
    2. Заключить договор на покупку квартиры по долям в строгом соответствии с брачным контрактом. Этот пункт обязательно нужно особо проверить в документе.
    3. Перевести деньги за покупку недвижимости.
    4. Оформить жилье на новых владелец в долевую собственность.

    Для покупки жилья достаточно паспортов сторон, свидетельства о регистрации недвижимости на предыдущего владельца (сейчас роль этого документа играет выписка из ЕГРН) и брачного контракта. При оформлении права владения дополнительно нужно прикладывать непосредственно сам договор купли-продажи.

    Читайте так же:  Задолженность по зарплате куда обратиться

    Образец брачного контракта

    Расходы и налоги

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Примерный перечень расходов на оформление квартиры супругами в долевую собственность:

    • Стоимость жилья: индивидуально в каждом отдельном случае.
    • Госпошлина за оформление брачного контракта в нотариальной конторе: 500 рублей (исходя из пп.10, п.1, ст.333.24 НК РФ).
    • Госпошлина за оформление брачного контракт вне нотариальной конторы: 1500 рублей (ст.333.25 НК РФ).
    • Госпошлина за регистрацию права собственности: 2000 рублей с человека. Раз супругов двое, значит общий платеж составит 4000 рублей (пп.22, п.1, ст.333.33 НК РФ).

    Оформление брачного контракта занимает считанные минуты, в худшем случае – часы. Сама сделка покупки и продажи недвижимости также может быть реализована максимум за 1 день. Регистрация права владения занимает от 3 дней и примерно до 2 недель.

    Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

    Не супруги могут приобретать квартиры в долевую собственность без особых проблем и дополнительных условий типа брачного договора. В данном случае никакие ограничения не используются.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности

    Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости. Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса. Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

    Что подразумевается под совместной собственностью на квартиру

    Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ , супруги как участники общей совместной собственности являются владельцами долей, которые не определены. Право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению имеет как муж, так и жена.

    Поскольку в жизни не всегда между супругами существуют доверительные отношения, совместная собственность супругов на квартиру защищается законодателем путем установления некоторых ограничений.

    Ст. 35 Семейного кодекса РФ оговаривает основные принципы владения имуществом:

    • эксплуатация сообща;
    • распоряжение по согласию.

    Оформление приобретения в браке

    Семейное законодательство устанавливает, что квартира, приобретенная в браке, относится к совместной собственности, если куплена за общие средства. Ст. 34 СК РФ к доходам семьи причисляет:

    • доходы от трудовой, предпринимательской и интеллектуальной деятельности;
    • пенсии, пособия и денежные выплаты;
    • денежные средства без целевого назначения.

    Неотъемлемое право собственности принадлежит и супругу, который по уважительным причинам не имел своего дохода в браке. Например, он занимался уходом за детьми, вел домашнее хозяйство и так далее.

    Нюансы заключения сделки и оформления права собственности подробно рассматриваются в статье «Покупка жилья в браке».

    Продажа совместно нажитого имущества

    Гл. 7 ГК РФ регламентирует правила продажи любой недвижимости и отвечает на вопрос, как продать квартиру в совместной собственности. Ст. 550 указывает, что сделки заключаются в письменной форме.

    Ст. 42 Закона РФ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» требует нотариального удостоверения договора, что снижает риски нежелательных последствий отчуждения имущества. В соответствии со ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате , удостоверяются только сделки, отвечающие требованиям закона. Поэтому нотариус обязан проверить:

    • наличие прав продавца на объект;
    • дееспособность сторон и их право на сделку;
    • понимание сторонами значения и последствий сделки;
    • соответствие содержания договора действительному намерению сторон.

    Чтобы владелец мог продать квартиру, купленную в браке, договор должен содержать следующие существенные условия:

      сведения, идентифицирующие признаки объекта;

    Продажа квартиры в общей собственности требует уплаты нотариального сбора, размер которого установлен п.1 ч.1 ст. 22.1 вышеупомянутых Основ . Например, при отчуждении имущества супругу, родителям или детям следует уплатить 3000 рублей и 0,2% от суммы сделки, но не более 50 000 рублей.

    Если речь идет о других лицах, то размер сбора формируется следующим образом:

    Сумма сделки (руб.) Нотариальный тариф (руб.) Сбор (% от суммы сделки)
    До 1 000 000 3 000 0,4%
    От 1 000 000 до 10 000 000 7 000 2%
    Свыше 10 000 000 25 000 0,1%, но не более 100 000 рублей

    Чтобы продать совместную квартиру, имеющую кадастровую стоимость (КС), все платежи рассчитываются от этого значения, даже если по результатам независимой оценки цена имущества оказалась ниже КС.

    Сведения, внесенные в ЕГРН, нотариус запрашивает самостоятельно.

    Если собственник не может лично заняться оформлением купли-продажи, ст. 185 ГК РФ предусматривает возможность участия в сделке уполномоченного представителя. В этом случае владелец жилья должен вручить ему нотариально удостоверенную доверенность на продажу. В документе отражается спектр полномочий поверенного, а совершенные действия считаются волеизъявлением собственника жилья.

    Проверить действительность доверенности можно с помощью официального сервиса Федеральной нотариальной палаты .

    Требуется ли согласие супруга на сделку

    Режим совместной собственности имущества, нажитого в браке, предполагает, что распоряжаться недвижимостью супруги могут только сообща. Например, для подписания договора купли-продажи мужем требуется нотариально удостоверенное согласие жены и наоборот. Это правило распространяется и на распоряжение квартирой после развода.

    Продажа совместно нажитого имущества без согласия супруга незаконна. Если муж либо жена докажут, что о подписании договора купли-продажи не знали и не должны были знать, сделку несложно признать недействительной и аннулировать.

    Где проводится оформление купли-продажи

    Перед заключением договора все жильцы квартиры должны сняться с регистрационного учета – выписаться. Для этого, в соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» , нужно подать заявление установленного образца в паспортный стол или МФЦ либо подать запрос через Госуслуги .

    Читайте так же:  Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства

    После этого остается удостоверить договор купли-продажи в нотариальной конторе в соответствии с требованиями ст. 56 Основ. Продажа совместной собственности супругов в 2019 году может удостоверяться в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится квартира. На сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис « поиск нотариуса ».

    Новый собственник регистрирует подписанный и удостоверенный договор купли-продажи в офисе Росреестра или МФЦ.

    Комплект документов

    Для продажи квартиры потребуется:

    • договор. Образец договора купли-продажи можно скачать заранее ;
    • правоустанавливающие документы: дарственная, свидетельство о наследстве и другие;
    • паспорта всех собственников;
    • справка о составе семьи;
    • свидетельство о браке и нотариально удостоверенное согласие супруга;
    • выписка из ЕГРН либо из БТИ.

    Если у мужа и жены выделены доли в совместном имуществе, нотариус потребует доверенность на супруга для распоряжения общей собственностью.

    Продажа недвижимости по частям

    Выделение долей позволяет каждому собственнику распоряжаться своей частью квартиры, если при этом соблюдаются интересы супруга.

    Ст. 250 ГК РФ оговаривает преимущественное право покупки доли. Согласно этому документу, перед тем как продать часть квартиры, дольщик должен в письменной форме уведомить совладельцев о желании продать имущество. В уведомлении следует указать стоимость и условия продажи. Если совладелец не пожелает приобрести объект, сделку можно заключать с посторонними покупателями.

    Договор купли-продажи части объекта подписывается с посторонним лицом только по прошествии месяца после отправки продавцом уведомления с предложением продать квартиру второму собственнику. Установленный срок соблюдать не обязательно, если совладелец в письменной форме сразу же откажется от приобретения доли.

    Имущество, приобретенное в браке, даже после развода продолжает считаться совместной собственностью. Поэтому продавец должен уведомить бывшего супруга о намерении продать, а также получить:

    • нотариально удостоверенное согласие на сделку, если оба супруга владеют долями в квартире;
    • нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки, если квартира оформлена в общедолевую собственность.

    Без этого продажа доли квартиры после развода тоже может быть оспорена и признана недействительной.

    Выделение части в совместно нажитом жилье

    По инициативе каждого из супругов совместно нажитое имущество делится. Существует несколько вариантов оформления раздела:

    • по договоренности – посредством соглашения о разделе имущества либо брачного договора;
    • в судебном порядке – в случае спора о размере долей или невозможности деления.

    Законодательно установлен принцип равенства долей супругов. Наличие детей не влияет на размер выделяемой части.

    О том, в каких случаях один из супругов вправе получить большую часть, читайте в статье «Выделение доли в квартире».

    Оплата налогов при продаже жилья

    Согласно Налоговому кодексу РФ, налог на доходы физических лиц составляет 13%. В соответствии со ст. 41 и ст. 248 , доходом признается любая денежная выгода, в том числе полученная от реализации товаров или имущественных прав.

    От уплаты налогов освобождаются граждане, владеющие квартирой 3 и более года – если она была приобретена до 01.01.2016 или 5 и более лет – если приобретена после 01.01.2016. Кроме этого, не нужно платить налог гражданам владеющим недвижимостью менее указанных сроков, которая находилась в собственности на основании:

    • договора дарения от родственника;
    • наследования;
    • приватизации;
    • договора пожизненного содержания с иждивенцем.

    [2]

    Для граждан, которые не освобождаются от уплаты налогов, ст. 271.1 НК РФ предусматривает понижающий коэффициент 0,7 для объектов со стоимостью ниже кадастровой. То есть цена, которая учитывается при расчете налога не может быть ниже 70% кадастровой стоимости объекта продажи.

    Купля-продажа долевой собственности

    Имущество, принадлежащее супругам с определением доли, отчуждается по одной сделке купли-продажи. В этом случае договор подписывает и муж, и жена, либо один из супругов оформляет доверенность с правом распоряжения имуществом на другого.

    Совместная продажа долевой собственности оплачивается однократно в соответствии с нотариальным тарифом в размере 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

    Заключение

    Супруги имеют равные права владеть и распоряжаться совместно нажитым имуществом. ДКП оформляется нотариально, затем право собственности регистрируется в ЕГРН. Сделка купли-продажи квартиры, совершенная одним из супругов без согласования с другим, незаконна. Согласие второго супруга не требуется, если квартира получена продавцом в дар, по наследству либо приватизирована.

    Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

    Продажа квартиры в совместной собственности

    Продажа квартиры в совместной собственности является непростой процедурой, так как в этом случае требуется обязательное согласие всех владельцев жилья. Процесс оформления во многом зависит от наличия каких-либо индивидуальных обстоятельств каждого отдельного случая.

    Разновидности собственности недвижимости

    Разделение собственности определяется Росреестром, который, по сути, выделяет следующие типы имущества:

    • частная собственность (когда владельцем является отдельное юридическое или физическое лицо);
    • муниципальная собственность, находящаяся в собственности органов местного самоуправления;
    • государственная собственность, которая находится во владении РФ;
    • другие типы собственности, предусмотренные действующим законодательством. Правоустанавливающего документа (

    Основным подтверждением владением имущества является регистрационное свидетельство, выданное на основании правоустанавливающего документа (договор о купле и продаже, дарственная).

    Пошаговая инструкция продажи общей квартиры

    Пошаговая инструкция при продаже совместной собственности основывается на выполнении следующих действий:

    • обсуждение возможной продажи недвижимости с остальными совладельцами и подписание необходимого согласия;
    • ожидание срока (в течение месяца) и начало оформления сделки;
    • подготовка необходимых документов, обсуждение условий продажи;
    • заключение договора о купле и продаже с параллельным составлением акта о приёме и передаче имущества;
    • обращение в реестр и передача права собственности новому владельцу.

    Видео — Долевая или общая совместная собственность

    Оплата государственной пошлины

    Оплата государственной пошлины зависит от обстоятельств, при которых, реализуется данный тип недвижимости:

    • регистрация договора о купле и продаже 1000 рублей;
    • получение регистрационного свидетельства 2000 рублей.
    Читайте так же:  Госуслуги материнский капитал на второго ребенка

    Все расходы по продаже недвижимости различных долях возлагаются на продавца и покупателя. В качестве подтверждающего документа предъявляют полученную квитанцию, свидетельствующую об оплате.

    Продажа недвижимости при совместной собственности обоих супругов

    В соответствии с внесёнными изменениями от 2 июня 2016 года процедура продажи квартиры в совместной собственности и заключённом браке подразумевает обязательное заключение нотариального свидетельства.

    В данном случае происходит раздел совместно нажитого имущества. Основные аспекты процедуры:

    • оформление договора о купле и продаже;
    • переход прав собственности при обращении в Росреестр;
    • согласие на продажу должно быть подписано обоими супругами;
    • заявку можно подать в Росреестр или же отделение МФЦ;
    • оплата государственной пошлины за оформление регистрационного свидетельства.

    Видео: Совместная собственность супругов. Общая долевая собственность

    Продажа долевой собственности супругами

    В некоторых случаях возникает потребность продажи или выделения доли квартиры, которая является совместно нажитым имуществом обеих супругов. В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый. Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме.

    Такая процедура осуществляется в два этапа:

    • выделение отдельной доли квартиры при разделе совместно нажитого имущества с заверением нотариуса;
    • продажа доли недвижимости с обычным проведением процедуры и закреплением сделки заверением нотариуса.

    Вышепредставленные сделки можно соединить в одну и оформить, как сложное нотариальное соглашение.

    Продажа имущества в совместной собственности между отдельными лицами

    Общая долевая собственность двух лиц не связанных узами брака встречается довольно редко, но всё же такие случаи имеют практическое применение в два этапа:

    • выделение доли собственности, которое оформляется при составлении простого соглашения в письменном виде;
    • регистрация общей долевой собственности;
    • оформление договора о купле и продаже квартиры, который должен быть заверен у нотариуса.

    Получение совместной собственности через наследство

    Получение совместной собственности по наследству не подразумевает выделение отдельной доли недвижимости. В данном случае сохраняется право распоряжения имуществом всех совладельцев участвовавших в приватизации.

    Все члены семьи имеют равные права на распределение имущества при отсутствии завещания в соответствии с правилами наследования согласно действующему законодательству РФ. При обращении в нотариат производится выделение и оформление долевого соотношения между всеми наследниками.

    При наличии согласия всех участников разделения собственность распределяется по закону и становится совместной. В дальнейшем каждый владелец имеет полно право распоряжения полученным имуществом по своему усмотрению.

    Можно ли разделить имущество приобретённого на средства одного из пары

    Раздел любого совместно нажитого имущества в браке осуществляется пополам в соответствии с правовыми нормами закона. Исключение составляет подписание брачного контракта и указание индивидуальных условий при возможном разводе.

    Если же пара находится в гражданском браке, то целесообразным методом при покупке недвижимости является заключение специального нотариального соглашения о возможности раздела данного имущества в случае расставания.

    Вопросы о разделении имущества между супругами всегда имеют большое количество спорных вопросов, так как большинство влюблённых пар не задумываются о возможном прекращении отношений.

    Перечень необходимых документов

    Продажа квартиры в совместной собственности нотариально требует предоставления таких документов:

    • удостоверения личности всех участвующих сторон (паспорта);
    • наличие доверенности при предоставлении владельцем или покупателем доверенного лица;
    • документы на недвижимость (выписка из ЕГРП, право собственности);
    • согласие от других совладельцев на продажу недвижимости заверенное нотариусом;
    • свидетельство о браке (при условии его наличия);
    • согласие от органов опеки при прописке несовершеннолетнего ребёнка.

    Если все документы в порядке, то заинтересованные стороны заключают договор о покупке и продаже квартиры с обязательным предоставлением акта о приёме и передаче имущества.

    Составление и образец договора о покупке и продаже квартиры в совместной собственности

    Договор о покупке и продаже имущества составляется при использовании установленного образца. В документе указываются две заинтересованные стороны для его подписания (продавец и покупатель).

    Третья сторона не должна упоминаться, так как в таком случае возможно представление супруга или супруги, как покупателя со своей долей имущества. при подписании оговора необходимо обратить особое внимание на наличие соответствующего разрешения от второго случая.

    В обратном случае сделку могут признать недействительной. А продажа так и не будет осуществлена. Если же второй стороне удастся оспорить факт реализации недвижимости, то придётся возвращать денежные средства в полном объёме.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Образец договора должен содержать следующие реквизиты:

    • указание названия документа посередине листа формата А4 с проставлением порядкового номера («Договор о купле и продаже квартиры»);
    • написание населённого пункта и указание даты заполнения документа;
    • подробное описание участвующих сторон (фамилия, имя, отчество, зарегистрированное место жительства, паспортные данные);
    • передача денежных средств (точное указание переданной суммы за приобретение недвижимости);
    • указание ответственного лица за оплату всех расходов, которые возлагаются на покупателя;
    • описание информации о том, что после передачи права собственности новый владелец становится полноправным собственником.
    • подписи и реквизиты сторон.

    Источники


    1. Хаймович, М. И. Правоведение. Основы правовых знаний / М.И. Хаймович. — М.: РИОР, Инфра-М, 2013. — 304 c.

    2. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.

    3. Общая теория государства и права. Учебное пособие. — М.: Книжный дом, 2006. — 320 c.
    4. Смоленский, М. Б. Теория государства и права / М.Б. Смоленский, Л.Ю. Колюшкина. — М.: Дашков и Ко, Наука-Пресс, 2009. — 288 c.
    Продажа квартиры находящейся в совместной собственности супругов
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here