Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков

Помощь в решении вопроса: "Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков" от профессионалов простыми и понятными словами.

Кадастровая оценка

Кадастровая стоимость земли в настоящее время определяется официальными оценочными методами по утвержденным стандартам или индивидуально рассчитывается для конкретного объекта в соответствии с действующим законодательством РФ. Под кадастровой оценкой земель подразумевается комплекс экономических, правовых и технических мероприятий, с помощью которых выявляется на определенную дату стоимость земельных участков, с учетом их целевого назначения и дальнейшей эксплуатации. Профессиональная кадастровая оценка способствует эффективному государственному регулированию в сфере налогообложения и оборота земель. Главная цель проведения работ по кадастровой оценке земельных участков в Российской Федерации – создание единой налоговой базы для расчета и дальнейшего взимания земельного налога.

Кадастровая оценка – предмет оценочных мероприятий

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки, доли и наделы, части территорий, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, в пользовании или владении.

Под кадастровую оценку попадают земли:

  • сельскохозяйственного назначения
  • промышленного назначения
  • специального назначения
  • охранных объектов и территорий
  • дачных объединений, огороднических и садоводческих товариществ
  • населенных пунктов

Сегодня кадастровая оценка земли входит в ряд обязательных требований при осуществлении сделок с объектами недвижимости. Основывается независимая оценка на классификации земель, зависящей от целевого назначения каждого участка и его функционального использования. Оценочные мероприятия проводятся на базе ценового зонирования территорий. Дополнительно учитываются факторы землепользования в регионе и сложившейся застройки, размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры: автомобильных дорог и магистралей, рек, путепроводов, железнодорожных путей и т.д. В оценке обязательно учитываются границы кадастровых кварталов и районов.

Для проведения специализированных работ по кадастровой оценке привлекаются официально аккредитованные оценщики или юридические организации, обладающие правами на проведение независимой оценки для муниципальных и государственных нужд.

Оценка кадастровой стоимости земли – профессиональные услуги от компании «Активные Бизнес Консультации»

Профессиональная кадастровая оценка земли – одна из специализаций консалтинговой компании «Активные Бизнес Консультации», профессиональные сотрудники которой проводят необходимые оценочные мероприятия в рамках утвержденных нормативов и действующего законодательства, требований и пожеланий Заказчика. Компания «Активные Бизнес Консультации» – это квалифицированная команда опытных специалистов в сфере оценки, консалтинга и экспертизы в различных областях деятельности.

Независимая кадастровая оценка проводится в пределах обозначенного объекта – участка земли, с документально зафиксированной площадью и четкими границами, с официальным месторасположением и правовым статусом, имеющим свои отличительные характеристики. В кадастровой оценке отражаются назначение земли, особенности ее размещения и определенные характеристики земельного участка. Напрямую зависит оценка от местоположения земли, наличия и качественных свойств инженерных коммуникаций, транспортных узлов и фактической специализации соседних территорий и объектов недвижимости.

Чтобы кадастровая оценка была выполнена с максимальной результативностью и высокой эффективностью, Заказчиком услуги должна ставиться четкая цель с одновременным предоставлением необходимого количества информации и документов, конфиденциальность которых оценочная компания «Активные Бизнес Консультации» гарантирует.

Основные цели и задачи кадастровой оценки

Юридические организации и граждане Российской Федерации заказывают кадастровую оценку для различных целей и для разрешения разнообразных задач.

Кадастровая оценка проводится с целью:

  • создания условий для продуктивной работы органов местного самоуправления и обеспечения условий для предоставления разнообразных услуг населению и бизнес структурам, связанных с использованием кадастровой информации
  • обеспечения получения прав собственности на недвижимое имущество
  • совершенствования налогового администрирования, создания достоверного информативного источника.

В соответствии с Законодательством РФ установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель для определения текущей кадастровой стоимости участков не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

Для выполнения поставленных целей и задач в процессе кадастровой оценки профессиональные эксперты компании «Активные Бизнес Консультации» используют специальные подходы и методы, разработанные профильными специалистами в рамках утвержденных правил и нормативов.

Методология кадастровой оценки

Определяется кадастровая стоимость земель по методическим рекомендациям, специально утвержденным с учетом категорий земельных участков и их индивидуальных особенностей. В основе используемых методик лежит расчет кадастровой стоимости на основании удельного показателя цены земли – расчетной величины на единицу площади. Результаты проведенной официальной кадастровой оценки стоимости земельных участков вносятся и регистрируются в Государственном земельном кадастре.

Выполнение кадастровой оценки проводится в несколько этапов:

  • Сбор необходимой информации об объекте оценки, аналитика и обоснование применения определенных оценочных мероприятий
  • Получение информации о текущих ценообразудеющих факторах
  • Определение объекта оценки
  • Построение модели оценочной технологии
  • Расчетные мероприятия по определению кадастровой стоимости
  • Согласование с Заказчиком услуги промежуточных данных
  • Составление отчета кадастровой оценки, с приложением ценовых и графических расчетов, информационной базы и других документальных источников.

Особенности проведения кадастровой оценки

Механизм проведения кадастровой оценки – это сложный процесс, который требует от экспертов тщательной подготовки и специализированных мероприятий, в результате которых Заказчику предоставляются максимально корректные данные и официальный отчет.

Для достижения качественных и надежных результатов Заказчиком услуги в компанию «Активные Бизнес Консультации» представляются следующие документы и исходные данные:

  • характеристика земельного участка по кадастровым кварталам с данными о функциональном применении примыкающих кварталов и окружающих земель
  • описание эталонной земли по кадастровым кварталам
  • качественная и количественная характеристика земли по кадастровым кварталам
  • информация об окружающих участок зданиях и сооружениях
  • разрешение на использование земельного участка в соответствии с градостроительным планом
  • количественные и качественные параметры зданий и сооружений;
  • информация о примыкающих к участку имущественных комплексах
  • фактические данные об инженерной инфраструктуре
  • фактические данные о транспортной инфраструктуре и дорожных сетях
  • информация о численности населения, особенностях основной специализации региона и трудовых ресурсах
  • информация об объектах культурного досуга, социального и бытового назначения
  • информация об экологической ситуации на окружающих территориях
  • данные о земле и примыкающих земельных участках из Единого Государственного реестра
  • данные о территориально-экономическом зонировании.

Дополнительно владельцы земельных участков по требованию экспертов и с учетом назначения территории предоставляют:

  • правоустанавливающую и проектную документацию на все строения и сооружения, расположенные на участке
  • свидетельство о собственности на землю или подтверждение прав на ее аренду
  • сведения обо всех существующих обременениях, расположенных на земельном участке и прилегающих территориях, сервитуты в виде аренды, залога и т.д.
  • официально утвержденный кадастровый план земельного участка.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится с учетом климатических особенностей региона, назначения предприятия и характеристик почвы. Для получения более достоверных данных по оценке кадастровой стоимости земель сельхозназначения могут привлекаться профильные специалисты в области геологии и квалифицированные эксперты в сфере геодезии.

Стоимость кадастровой оценки и ее сроки зависит от множества разнообразных факторов. Обратившись к независимым оценщикам компании «Активные Бизнес Консультации», в результате проведения ими объективных оценочных мероприятий, Заказчик услуги получает все необходимые, документально экономически и юридически обоснованные отчеты.

Результат кадастровой оценки земли

Важным условием функционирования любой экономической системы является наличие развитого рынка оборота земельных участков. Стоимость участков при заключении сделок на рынке определяется сторонами самостоятельно, однако для целей налогообложения и расчета платы за арендованные участки земли требуется определить кадастровую стоимость земли.

Читайте так же:  Ответственность судебных приставов за неправомерные действия

Процедура кадастровой оценки земли

Для реализации государственных полномочий в сфере налогового права 1проводится кадастровая оценка земли. Эта процедура является государственной функцией и подчиняется жестко регламентированным правилам. На данный момент проведение кадастровой оценки регламентируется Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, утвердившим Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

Заказчиком работ для проведения кадастровой оценки земли выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта РФ. Выбор исполнителя данных услуг происходит в рамках контрактной системы размещения заказов на выполнение услуг для государственных нужд и регламентируется положениями 44-ФЗ. Процесс выбора исполнителя является открытым и публичным, результаты процедуры определения исполнителя доступны на официальном сайте госзакупок.

После выбора исполнителя оценщику передается техническое задание с указанием конкретных участков земли, в отношении которых необходимо проведение оценки.

Порядок выполнения мероприятий для определения кадастровой стоимости земли осуществляется в рамках Федерального стандарта оценки, утвержденного приказом МЭР от 22.10.2010 года № 508. Чтобы провести кадастровую оценку определенного объекта требуется, чтобы сведения о данном объекте были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

Для проведения работ по кадастровой оценке конкретного земельного участка оценщик обязан руководствоваться основными методами оценки (доходный, сравнительный, затратный). Выбор одного из методов является правом оценщика, однако требует обязательного обоснования в итоговом документе о проведении оценки.

Оценщик обязан доказать обоснованность выбора методологии оценки исходя из вида пользования или назначения, которые соответствуют оцениваемому объекту, а также с учетом полноты и достоверности данных, полученных на рынке сделок с земельными участками.

В случае, если оценщик не указал обоснование выбора метода оценки, итоговый результат выполненных работ не может быть принят заказчиком.

Из трех указанных методов предпочтение отдается сравнительному подходу, так как он позволяет учесть текущее состояние рынка сделок и предложений в зависимости от территориальных условий расположения оцениваемого участка. В сравнительном подходе имеется возможность дать оценку кадастровой стоимости земли, максимально приближенную к реальным условиям региона проведения исследования.

В случае, когда проводится оценка группы объектов (земельных участков), оценщик может использовать массовый подход к оценке, который позволяет группировать объекты исходя из наличия похожих характеристик.

Процедура проведения кадастровой оценки начинается с заключения договора с заказчиком, определяющего техническое задание на проводимые работы. В рамках исполнения данного договора оценщик обязан провести полный анализ информации на территориальном рынке объектов, схожих с оцениваемым, собрать данные об основных значениях и факторах, влияющих на определение стоимости земельных участков.

Ценообразующие факторы подбираются с учетом характеристик, соответствующих конкретному объекту, подлежащему оценке, и должны соответствовать методу и модели, который оценщик выбрал для работы.

После выбора модели и способов оценки, проводится расчет кадастровой стоимости земельного участка, результаты которого оформляются в итоговом документе – отчете об определении кадастровой стоимости объекта.

Кто проводит кадастровую оценку земли?

Кадастровая оценка земли проводится профессиональными оценщиками, действующими на основании Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

В соответствие со ст. 24.12 ФЗ-135 установлена периодичность проведения кадастровой оценки земли – не чаще чем один раз в течение трех лет (для городов федерального значения – не чаще одного раза в два года).

Утверждение результатов кадастровой оценки

После составления оценщиком отчета об определении кадастровой стоимости, указанный отчет направляется на проверку в территориальный орган Росреестра. По итогам этой проверки отчет направляется на утверждение результатов в уполномоченный орган власти субъекта РФ. Именно после утверждения отчета на уровне субъекта РФ и составления соответствующего акта результаты кадастровой оценки земли вступают в силу и могут использовать для целей налогообложения или расчета арендной платы за землю.

Акт об утверждении кадастровой оценки земли размещается в открытом доступе на сайте Росреестра, а также на официальных сайтах исполнительных органов власти субъекта РФ.

Порядок оспаривания кадастровой оценки

Изменение результатов кадастровой оценки может быть проведено в случае установления факта технической ошибки в процессе работы оценщика. В этом случае оценщик повторно выполняет работы по оценке и представляет результат заказчику для внесения изменений в акт об утверждении результатов оценки земли.

Возможность судебного оспаривания результатов кадастровой оценки земли возможно в случаях, когда собственник объекта не согласен с расчетом налоговой базы, сделанной исходя из оценки земли.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, что в случае судебных споров кадастровая стоимость земли может быть определена судом. До 2014 года рассмотрением таких споров занимали арбитражные суды Российской Федерации. В настоящее время данная категория споров входит в компетенцию судов общей юрисдикции.

Суд принимает в качестве доказательств по делу отчеты о рыночной стоимости земельного участка, которые составляют оценщики. Если решением суда кадастровая стоимость признается равной рыночной, органы Росреестра обязаны внести соответствующие изменения в Государственный кадастр недвижимости. Также это решение будет являться основанием для изменения в меньшую сторону налоговой базы при расчете земельного налога.

Общее количество судебных решений, вынесенных в пользу заявителей, постоянно растет. Основной причиной такого роста является развитие методов и средств независимой оценки рыночной стоимости земельных участков. Квалификация оценщиков на данном рынке услуг также постоянно повышается, что позволяет готовить аргументированные отчеты с хорошей доказательной базой.

Кадастровая оценка земельных участков

Анализ кадастровой стоимости

Оценка и экспертиза СРО

Предоставление отчета и экспертизы

Подготовка документов для суда

Подача искового заявления

Судебное решение об изменении кадастровой стоимости земли

Вступление в законную силу решения суда

Изменение органами кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости

к нам сейчас, и уже скоро вы сможете экономить до 70% налога на землю и ставки государственной аренды.

Презентация услуг по оценке недвижимости

  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Кадастровая оценка земельных участков выявляет размер налогооблагаемой базы для исчисления налога, служит основанием для определения размеров арендной платы, выкупной стоимости. Порядок и периодичность проведения плановой процедуры регламентированы действующим законодательством. Наиболее часто для расчета используется массовый статистический метод, базирующийся на определении удельного показателя кадастровой стоимости УПКС и умножении его на площадь участка. Не всегда полученные в итоге результаты являются достоверными и устраивающими владельцев объекта недвижимости. В этой ситуации рекомендуется обратиться в нашу компанию для проведения независимой экспертизы.

Мы ведем деятельность в этой сфере много лет и обладаем достаточными знаниями и опытом для получения актуальных данных, соответствующих Федеральным стандартам оценки и существующим рыночным условиям. Наши специалисты за короткий срок проанализируют текущую ситуацию, рассчитывают реальную кадастровую стоимость (КС) земли и представят результат в виде подробного отчета, который может служить веским основанием для оспаривания определенных ранее значений. Цена качественной экспертизы относительно невысока, базовые тарифы представлены в прайсе.

Читайте так же:  Отказ в аренде земельного участка

Кадастровая оценка земельных участков — стоимость и условия заказа

Стоимость проведения кадастровой оценки зависит от сложности и объемов работ, срочности. Окончательно размер затрат клиента определяется после предварительной консультации и анализа существующих документов. Чтоб уточнить условия экспертизы или оформить заказ, мы приглашаем вас связаться с нами через форму на сайте или по телефону 8 (495) 708-45-56.

Когда необходима кадастровая оценка земельных участков?

Обязательная

По закону обязательная государственная кадастровая оценка земельных участков проводится не чаще, чем раз в три года, но не реже, чем раз в пять лет, по инициативе территориальных или региональных властей. При наступлении некоторых событий — чаще. К ним могут относиться выявленные ошибки в данных, несогласие владельца с установленными величинами КС, изменения:

  • границ;
  • параметров участка из-за воздействия природных явлений, включая размывы рек, оползни, обвалы почвы;
  • рыночной ситуации.

Изменение категории территории по решению административных органов также может служить основанием для обязательных оценочных мероприятий. Согласно Земельному Кодексу РФ выделяются земли: сельскохозяйственного назначения, населенных (городских и сельских) пунктов, промышленные, лесного и водного фонда, особо охраняемых территорий, запаса.

То есть кадастровая экспертиза стоимости на государственном уровне способствует формированию системы налогообложения, на местном уровне субъектов РФ отражает эффективность использования земель по назначению, правильность функционального и ценового зонирования, на уровне собственников помогает понять приблизительную стоимость актива и определить справедливость величин налогового бремени.

По итогам государственной оценки формируется нормативно-правовой акт об утверждении результатов. Итоги подлежат передаче в региональные отделы Росреестра для внесения сведений в кадастр и публикации.

Внеплановая

Внеплановая кадастровая оценка земельных участков проводится, когда:

  • Представленная государством КС выше рыночной или равна ей.
  • Владелец не согласен с размерами земельного налога.
  • Предстоит сделка или событие, связанные с передачей права собственности: оформление наследства, купля-продажа, дарение.
  • Необходимо подтвердить обоснованность размера арендной платы.
  • Земельный участок передается в залог банку для получения кредита.
  • Судебные приставы собирают документы.
  • Проводятся страховые или приватизационные процедуры.
  • Участок включается в состав уставного капитала или становится объектом инвестирования.
  • Требуется оценить последствия ущерба в чрезвычайной ситуации.

Наша экспертиза позволяет установить действительную КС земельного участка, устранить ошибки, которые могли возникнуть при массовой государственной оценке из-за существующих погрешностей применяемых методов. По итогам нашей работы заказчику выдается отчет утвержденной формы с обозначением определенных значений, заверенный подписью и печатью аккредитованного специалиста.

Высокая квалификация сотрудников — залог правильности оценки и достоверности сведений. Полученный результат можно использовать для процедур, затрагивающих право собственности, оспаривания величин земельного налога в специальном органе «Комиссии по рассмотрению споров» или в суде.

Документы для заказа кадастровой оценки земельных участков

Экспертиза инициируется собственником, который должен представить пакет документов. Среди них обязательно наличие:

  • выписки из ЕГРН с кадастровыми данными, указанием категории земель и разрешенного пользования;
  • удостоверения личности;
  • свидетельства о собственности на земельный участок;
  • сведений об имеющихся обременениях.

Проведение экспертизы

После анализа всех представленных документов наши специалисты оговаривают с клиентом условия работы и цену услуги. Выбирается дата проведения процедуры, которая совпадает с датой выставления КС. При достижении согласия заключается договор, учитывающий обоюдные интересы. В нем отмечаются цели оценки, методы проведения, сроки, стоимость и ответственность за итоги.

При расчете КС мы используем оценочные методики:

  • доходный или рентный (метод капитализации земельной ренты);
  • сравнительный;
  • затратный.

Сравнительная оценка строится на сравнении с аналогичными, ранее оцененными участками в тех же зонах местоположения, по параметрам таким, как ландшафт, состояние экологии, расположение относительно крупных городских и сельских поселений, объектов инфраструктуры. В процессе экспертизы выявляются поправочные коэффициенты и рассчитывается близкая по значению КС. Затратный метод основан на учете затрат муниципальных и государственных властей на обустройство дорог, инженерных сетей и коммуникаций, вспомогательных зданий и сооружений. Доходный расчет применяется к ценным в коммерческом смысле участкам и строится на оценке возможных доходов от сдачи в аренду.

На выбор вида расчета влияют пожелания заказчика и конечные цели экспертизы. Результаты по итогам разных методов могут варьироваться, поэтому мы подбираем оптимальный или используем комбинации. Для экспертизы оценщик выезжает непосредственно на объект. Затем в течение нескольких дней он составляет отчетный документ, включающий сведения о технических характеристиках участка, технический план, данные о владельце, использованном методе, полученной КС. Выводы нашего специалиста сопровождаются утверждением саморегулируемой организации оценщиков на соответствие экспертизы и результатов общегосударственным нормативным требованиям, ФСО.

Если у вас возникли вопросы, обращайтесь, мы ждем и будем рады помочь. Заказывайте у нас объективную кадастровую оценку земельного участка и успешно решайте свои задачи!

Порядок и принципы проведения кадастровой оценки

Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» регламентировал порядок проведения кадастровой оценки, как комплекса административно-организационных действий:

1.Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки

По решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов формируется и предоставляется заказчику работ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости

При формировании перечня указываются количественные и качественные характеристики объектов недвижимости, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки и содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, а также в иных фондах данных, базах данных и документах, имеющихся в распоряжении органа кадастрового учета.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки

Видео (кликните для воспроизведения).

Исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем тридцать миллионов рублей. Договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (ФЗ 135), актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Составление отчета об определении кадастровой стоимости осуществляется на бумажном и электронном носителях не менее чем в трех экземплярах.

[1]

5. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости

Читайте так же:  Куплю материнский капитал уфа

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия положительного экспертного заключения на указанный отчет.

6. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ утверждает результаты. В течение пяти дней с даты утверждения результатов сведения о кадастровой стоимости и один экземпляр отчета об определении кадастровой стоимости направляются заказчиком работ в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

7. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости

В течение 10 рабочих дней с даты утверждения результатов заказчик работ опубликовывает информацию об утвержденных результатах определения кадастровой стоимости, в том числе о кадастровой стоимости, дате проведения последней государственной кадастровой оценки, и иную информацию.

8. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости

В течение 10 рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В течение 10 рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости.

9. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее — заявители).

Решения комиссии могут быть оспорены в арбитражном суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Документы для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

— заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

— кадастровый паспорт объекта недвижимости;

— нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;

— документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, если основанием заявления является недостоверность используемых сведений;

— отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

— положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Преемственность, наследование и реализация принципов налогообложения в системах массовой оценки недвижимости обусловлены вхождением систем массовой оценки недвижимости в состав систем налогообложения, подчиненностью целям налогообложения и призванием обеспечивать реализацию принципов налогообложения. Реализация этих принципов обеспечит целесообразность и эффективность системы массовой оценки недвижимости. К ним можно отнести:

1. Принцип сопоставимости результатов массовой (кадастровой) оценки объектов недвижимости на территории административно территориальных образований Российской Федерации. Для обеспечения единства экономического пространства Российской Федерации, принятия эффективных управленческих решений, обеспечения фискальной и регулирующей функций налогов и сборов необходимо, чтобы кадастровые стоимости объектов оценки были сопоставимы как между собой, так и в разрезе территорий административно-территориальных образований Российской Федерации.

2. Принцип полноты охвата объектов недвижимости. В связи с заявительным характером внесения сведений об объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, в нем не содержатся сведения обо всех объектах оценки. Очевидно, что если заявительный принцип внесения сведений не будет изменен на обязательный, то объем содержащихся в нем сведений об объектах недвижимости будет не полным.

3. Принцип достоверности сведений, используемых при проведении массовой (кадастровой) оценки и получаемых результатов. Сведения, используемые для проведения государственной кадастровой оценки должны быть достоверны. Это обусловлено тем, что в результате государственной кадастровой оценки рассчитывается кадастровая стоимость объектов недвижимости, являющаяся налоговой базой.

4. Принцип ясности и прозрачности элементов системы оценки для заинтересованных лиц. В связи с тем, что система оценки должна обеспечивать решение комплекса вопросов, связанных с налогообложением объектов недвижимости, при её создании и развитии необходимо предусматривать использование ясных, прежде всего для налогоплательщиков, механизмов и процедур, связанных с расчетом стоимости объектов.

5. Принцип системности. Для реализации принципов системности следует рассмотреть и проанализировать определение системы как совокупности взаимодействующих элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, составляющих целостное образование; как некоторой условности, состоящей из взаимозависимых частей, каждая из которых вносит свой вклад в характеристики целого. Реализация принципов системности обеспечивает прочность, устойчивость системы массовой оценки недвижимости. В эту группу принципов следует отнести принцип преемственности решений, связанных с созданием и развитием системы оценки, с ранее разработанными для государственной кадастровой оценки земель законодательными, методическими и технологическими решениями.

6. Принципы обеспечения качества функционирования системы массовой оценки недвижимости. При разработке системы массовой оценки недвижимости должны быть заложены основы построения системы менеджмента качества (далее СМК), обеспечивающие адаптацию, развитие и совершенствование массовой оценки недвижимости. Система массовой оценки недвижимости должна содержать эталоны (стандарты) функционирования своих элементов, механизмы контроля соответствия и управления, которые могут стать основой построения СМК, основой оценки ее уровня зрелости. Необходимо внедрять специальные процедуры и активно поощрять внимательное отношение исполнителей работ ко всем аспектам деятельности, что позволит обеспечить согласованность оценки. Отсутствие надежных гарантий качества может привести к малым ошибкам и большим проблемам, начиная от потери данных и кончая неспособностью увидеть или исправить несоответствия, нарушающие принцип справедливости.

Система массовой оценки недвижимости в процессе своего развития должна быть адаптируема к различным изменениям, включая изменения законодательства, структуры органов власти, видов обеспечения и т.д. Существующие системы массовой оценки недвижимости следует оценивать с точки зрения реализации перечисленных принципов, рассматривая их как критерии оценки.

Вопросы для самоконтроля

1. Понятие Государственной Кадастровой оценки (ГКО) земель, ее назначение

2. Принципы проведения ГКО.

3. Система массовой оценки недвижимости, её структура и основные функции.

4. Порядок проведения Государственной Кадастровой оценки земель.

5. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, порядок (этапы) её определения.

6. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО.

[2]

7. Содержание и функции фонда данных государственной кадастровой оценки.

Читайте так же:  Процедура усыновления ребенка отчимом

8. Основания для оспаривания результатов ГКО.

9. Порядок оспаривания результатов ГКО.

10. Нормативная база проведения ГКО.

11. Периодичность проведения ГКО в России и в других странах с рыночной экономикой.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: При сдаче лабораторной работы, студент делает вид, что все знает; преподаватель делает вид, что верит ему. 9394 —

| 7310 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Способы и порядок оценки земель

а) кадастровая оценка

Постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. постановления Правительства РФ от 17.09.2007 N 590). В соответствии с названными Правилами организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года. Она основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, т.е. часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков, объединяются в одну оценочную зону. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Результаты государственной кадастровой оценки земель утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району.

В соответствии с п. 3 той же статьи в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В судебной практике нередко возникали споры, связанные с проведением государственной кадастровой оценки земель. Юридические лица, индивидуальные предприниматели и другие налогоплательщики считали эту оценку завышенной, поскольку кадастровая стоимость конкретных земельных участков в рассматриваемых случаях во много раз превышала рыночную. Заявители просили признать нормативные правовые акты органов исполнительной власти субъектов РФ недействующими полностью или в соответствующей части, так как полагали, что кадастровая стоимость земель не может быть выше рыночной стоимости и что необоснованное завышение кадастровой стоимости приводит к нарушению его права платить законно установленные налоги.

По правилам подсудности дела об оспаривании нормативных правовых актов, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, подлежат рассмотрению в арбитражном суде только в случаях, если федеральным законом их рассмотрение отнесено к компетенции арбитражного суда (п. 1 ч. 1 ст. 29 АПК). В остальных случаях такие дела должны рассматриваться соответствующим судом общей юрисдикции.

Высший Арбитражный Суд РФ в Определении от 11 октября 2007 г. отметил, что данный спор неподведомственен арбитражному суду, так как отсутствует федеральный закон, относящий рассмотрение споров об оспаривании нормативных правовых актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, регулирующих порядок утверждения государственной кадастровой оценки земель, к компетенции арбитражных судов*(56). Тем не менее многие арбитражные суды принимали такие дела к своему рассмотрению и выносили решения, как правило, не в пользу заявителей*(57).

Вместе с тем есть примеры и иного рода. Например, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил, что судами первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворены требования ОАО «Новосибирский завод химконцентратов» о признании недействительным постановления администрации Новосибирской области от 27 июля 2005 г. N 56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Новосибирской области» в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении спорных земельных участков, принадлежащих названному ОАО*(58).

Суды общей юрисдикции (Верховные суды республик, областные суды и т.п.) также до недавнего времени отказывали заявителям в признании недействительными нормативных правовых актов субъектов РФ об утверждении государственной кадастровой оценки земель. И судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признавала эти решения законными и обоснованными*(59). Однако с некоторых пор та же Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ изменила свою позицию и стала отменять решения судов субъектов РФ, рекомендуя при новом рассмотрении дела прислушиваться к доводам заявителей о завышении в оспариваемых актах кадастровой стоимости земель и проверять эти доводы в установленном порядке*(60).

б) оценка по рыночной стоимости

В соответствии с п. 1 ст. 66 ЗК рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (ред. от 24.07.2007).

Для целей настоящего Закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объектами оценки могут быть как отдельные земельные участки, так и земельные участки, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса.

Статья 7 Закона закрепляет презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Иначе говоря, в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 8 проведение оценки объектов оценки (в том числе земельных участков) является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. В частности, обязательная оценка осуществляется при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду, при использовании названных выше земельных участков в качестве предмета залога, а также при их продаже или ином отчуждении, в том числе при передаче таких земельных участков в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Читайте так же:  Аренда земельного участка находящегося в государственной собственности

Закон предусматривает и некоторые другие случаи обязательного проведения оценки объектов оценки.

Определенную сложность представляет вопрос о том, является ли обязательной оценка земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, при передаче их в аренду. Так, согласно материалам одного судебного дела, заместитель прокурора Алтайского края посчитал проведение такой оценки обязательной, поэтому, установив ее отсутствие, обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Однако ни Арбитражный суд Алтайского края, ни апелляционная инстанция, ни Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа не нашли оснований для удовлетворения этого иска. Суды посчитали, что ст. 8 ФЗ об оценочной деятельности здесь не применима, так как на спорный земельный участок не разграничено право собственности*(61).

Такая позиция судебных органов представляется спорной. По нашему мнению, проведение обязательной оценки предусмотрено для совершения сделок с земельными участками, находящимися в публичной собственности, независимо от того, кто конкретно является субъектом права собственности — Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования. Неразграниченная государственная собственность также является публичной, следовательно, в отношении нее должны применяться те же правила. Учитывая, что процесс разграничения государственной собственности еще далеко не завершен, было бы целесообразно, чтобы рассматриваемый вопрос был решен непосредственно законодателем, т.е. в ст. 8 Закона об оценочной деятельности следовало бы четко сказать, что в случае вовлечения в сделку земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, проведение оценки таких земельных участков также является обязательным.

Отчет об оценке земельного участка не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки земельного участка, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки земельного участка, отраженных в отчете.

В случае если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки земельного участка и причины отступления от возможности определения его рыночной стоимости.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости земельного участка, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с земельным участком, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит разрешению в судебном порядке. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 10-12 Закона)*(62).

в) нормативная цена земли

Глава X Земельного кодекса РФ называет только две формы платы за землю — земельный налог и арендную плату. Между тем Закон РФ «О плате за землю» от 11 октября 1991 г. предусматривал еще одну форму — нормативную цену земли. Однако, как правильно отметил Н.А. Сыродоев, нормативная цена земли — это не столько форма платы за землю, сколько способ определения стоимости земли*(63). Как отмечалось выше, в связи с введением в действие гл. 31 Налогового кодекса РФ («Земельный налог») названный закон утратил силу, за исключением ст. 25. Данная статья как раз и дает понятие нормативной цены земли как показателя, характеризующего стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

Порядок определения нормативной цены земли устанавливается Правительством Российской Федерации. В настоящее время она определена постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. N 319 «О порядке определения нормативной цены земли»*(64).

Согласно данному постановлению нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную органами исполнительной власти субъектов РФ нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов.

В любом случае нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Согласно п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» нормативная цена земли применяется для целей налогообложения в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена. Нормативная цена земли может применяться вместо кадастровой стоимости (если последняя не определена) и в иных случаях, например для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Учитывая, что работы по кадастровой оценке земель близки к завершению, сфера применения нормативной цены земли в настоящее время существенно ограничена. Вместе с тем налогоплательщикам, которые должны самостоятельно исчислять земельный налог, следует отслеживать принятие и утверждение органами исполнительной власти кадастровой стоимости земельных участков. В противном случае они вынуждены будут не только доплачивать земельный налог, исчисленный ими ранее из нормативной цены земли, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, но и могут быть привлечены к налоговой ответственности. При этом налогоплательщикам необходимо иметь в виду, что суды признают надлежащим уведомлением налогоплательщиков о кадастровой стоимости земельных участков публикацию соответствующих нормативных правовых актов в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования таких актов, и размещение их на официальных сайтах субъектов РФ и муниципальных образований*(65).

Иногда нормативная цена земли используется не для целей налогообложения, а для иных целей, например для оценки земельного участка, являющегося общей совместной собственностью супругов, в целях раздела супружеского имущества. Суды обосновано признают такие действия неправомерными*(66).

Видео (кликните для воспроизведения).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Источники


  1. Теория государства и права. Введение в юриспруденцию. — М.: Юнити-Дана, 2012. — 128 c.

  2. Редактор, Редактор Б. Пугинский И. Пугинский Правоведение / Редактор Б. Редактор И. Пугинский Пугинский. — М.: Юрайт, 2011. — 480 c.

  3. ред. Кашанина, Т.В.; Кашанин, А.В. Основы права. Хрестоматия; М.: Высшая школа, 2012. — 279 c.
  4. Мацкевич, И.М. Организация научной деятельности и выполнение научных работ по юриспруденции. Научно-практическое пособие / И.М. Мацкевич. — М.: Проспект, 2017. — 915 c.
Проведение государственной кадастровой оценки земельных участков
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here